撤辣后现南下买楼潮 偏爱启德新盘 逾半为内地客 专才揭背后4大隐形成本「至少要有500万闲钱傍身」
2024-04-10 15:50 
自全面撤辣后，内地客认为抵买自然涌港扫货，久违的「西饼客」重现市场，掀起「南下买楼潮」，市场消息指，内地买家对于在香港置业的查询量，已激增40至50倍。有代理表示，现时就是百年一遇的黄金大时代。当中有博主指出内地客通常有「心理洁癖」，所以会偏好一手新盘，所以亦是近期各新盘热卖原因之一，不过，有博主指出香港楼不适合资金有限的「普通玩家」，当中有不少隐形成本，少粒银弹都难以成事。
准买家逼爆红磡
「百年一遇」大旺市
近期内地买家热衷来港买楼，尤其在《小红书》等内地社交媒体推波助澜下，更形成一股势不可挡的「南下买楼潮」，以近日热卖新盘票王Blue Coast为例，内地买家占两成，另外深受专才追捧的启德，3月份该区新盘买家逾一半为内地客。利嘉阁地产总裁廖伟强于专栏表示，对代理而言，这种销售速度、数量和高佣金比率都同步升温的日子，说是「百年一遇」也不为过。
拆解西饼客涌现之谜
此外，廖伟强表示香港的物业质素、管理、保安等，较很多地方都优胜；而且容易租出单位，可以享受稳定的租金回报，回报率亦比内地高一至两倍。这也解释了市场为何会有大批来自内地的「西饼客」，即入市以「半打」或「一打」扫货的大手客，涌现市场。反观香港的投资者、收租客等，则因为在这几年间，受到经济及楼价下跌的冲击，购买资产的意欲大降，所以态度仍是比较保守及慢热。
有从事财富规划的内地专才向内媒透露，有刚性需求的买家，要趁著这波政策早下手。早年，政府通过高才通等人才引进措施，吸引大批专才来港，他认为，日后一众专才将成为香港楼市的新需求主力。
内地客锺情新盘 因有「心理洁癖」
同时指出内地人更喜欢新盘的原因是「心理洁癖」的影响，认为全新没人住过较乾净。另外，如果未在香港生活过的内地人，又对香港每个区的详细情况不太了解，通常会被附豪华会所及精装修的新盘所吸引。
勿忘4大隐形成本
然而，在香港置业都要做足准备，不少于内地博主于社交媒体分享，无论是投资还是自住，要有足够银弹储备，一般没有刚性需求，资金有限的「普通玩家」，不适合投资香港楼市，因为内地客其收入来源如果无法得到香港银行认可，则难以获批按揭，加上还有不少隐形成本需买家承担，为保万无一失，至少要有约500万元资金傍身。
隐形成本主要为印花税、代理佣金、律师费等费用。虽然已撤消辣税，但从价印花税仍然是一笔大支出，假设楼价1,000万元，就要缴付37万元税款。
另外，普遍博主认为香港管理费较昂贵，现时新盘管理费每方尺约4至5元，视乎屋苑规模。假设一个面积约500方尺单位，每方尺4元计算，每月管理费约2,000元，还有每季差饷亦是使费之一。
另外是律师费用，于香港买楼需委托律师跟进，律师收费约1万至5万元，视乎物业价值及复杂性而定。到银行贷款阶段，买家按需要购买按揭保险和家居保险。
收楼阶段，最后就要支付代理佣金，新盘没有这笔支出，不过如果买入二手单位，代理佣金普遍约1%，假设买入约1,000万单位，买家就要支付10万元佣金予代理。
对于用作投资的单位影响相对较大，香港平均租金回报约3厘，扣除以上种种成本，租金回报率降至2厘。
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