美息趋跌 本港按息有下调空间 楼市成交旺 新业主应选H按或P按？

美国联储局预计今年内减息3次共0.75厘，虽然本港最优惠利率（P息）料难以跟足减幅，但预计仍有下调空间，中原按揭董事总经理王美凤就认为，今年内本港按揭息率可回落至4厘之下。同时，本港楼市自撤辣后成交大旺，各位新业主、以至准买家在面对「H按」与「P按」选择时，又应该有甚么要注意呢？

94%按揭用家选用H按

目前市场的本港最优惠利率普遍为5.875厘（细P）或6.125厘（大P）。以细P计算，普遍H按计划为「H+1.3厘」，封顶息为「P-1.75厘」，由于目前1个月拆息（Hibor）已高近4.7厘，即实际息率为封顶的4.125厘；同时，P按计划亦普遍为「P-1.75厘」。换言之，H按与P按息率在目前高息环境下实际上看齐。

此外，根据中原按揭资料显示，目前市场实际上逾94%按揭用家使用H按，不足2%按揭用家使用P按。

拆息回落时 H股有望悭息

王美凤就解释，虽然H按原则上拆息偏高，但因封顶息率仍保持与P按一样，加上考虑到银行其他优惠，例如回赠、罚息期一样等，市场上一般用家都会选择H按，「而我嘅建议都系拣H按」。

王美凤指H按原则上偏高，但因封顶息率保持与P按一样，因此市场上一般用家都会选择H按，「而我嘅建议都系拣H按」。

她进一步指出，当P按将来加或减也好，只要H按封顶与P息一样，「做H按唔会输蚀得过P按」。她回想以前试过拆息回落，并曾跌穿封顶息率，H按随时低过P按，所以选择H按的人多了一个悭息的机会。她又补充，当拆息日后回落至低水平，甚至低过市场P按，H按就会发挥悭息优势，因此「而家只要维持H按息封顶息率=P按，其他条件优惠一样，用家二话不说拣H按」。

留意现金回赠及挂鈎户口

不过，王美凤亦提醒，有申请按揭需要的用家可留意银行提供的P按及H按在细节上的分别。她举例，例如银行提供P按现金回赠，又或者提供Mortgage Link户口（按揭存款挂鈎户口），「原来P按有，H按冇，咁呢啲唔同嘅优惠要了解」。

她又建议，用家申请按揭前，先要留意不同银行个别提供的优惠及条款，再按自己需要衡量，看看那个计划才最适合自己。

倘P按较低息 需考虑Hibor走势

事实上，H按息率传统上的比较浮动，而P按息率则相对平稳，适合较稳阵型用家；不过，当银行提供的H按封顶息率与P按息率看齐时，选用H按自然有优势。相反，若银行提供的P按息率比H按封顶息率为低时，用家就要考虑本港1个月拆息（Hibor）的未来走势。

若预计Hibor将长期高企，并令到H按长期维持在封顶息率，此时P按就具有悭息优势；相反，若预计Hibor将会回落，令H按息率回落至封顶息以下，并较P按息率更低，此时H按自然就更具优势。

Hibor趋势方面，渣打大中华区高级经济师刘健预计，短期港息将保持稳定，但今年降幅空间仍较大，维持年底1个月Hibor为3.8厘的预测；若以此计算，届时H按息率将为5.1厘，仍然与目前封顶息率的4.125厘有一段距离。

此外，刘健又提到，虽然预计P息下调幅度轻微，但仍有助按揭成本带来改善，料减息周期开始将为楼市气氛带来更多支持，加上政府全面撤辣，相信今年大部分时间楼市交投量将维持不错水平，但楼价会否上升仍言之过早。

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