港楼撤辣 代理狂说买家入市 租金回报仅2至3厘 理财专家：当下有更好选择
2024-03-03 06:00 
本港楼市全面撤辣后，地产代理兴奋高呼楼市将有新开始，市场更憧憬后市有得炒，并掀起反价潮。事实上，沉寂多时的楼市是否单靠撤辣就能重现小阳春、「炒」出个未来？若从投资价值的角度去看，在加息周期尾声、减息周期的开始，市场上或有其他更具吸引力的选择。
政府在新一份《财政预算案》宣布楼市辣招全面撤销后，本港主要地产商已即时反应，大张旗鼓吸客，中原地产的分行张贴新口号「财案楼市辣招全撤，利民纾困股楼稳」、「全撤辣免压测，稳定楼市良策」等，美联物业（1200）个别分行亦于分店门面贴上「辣招成历史，楼市新开始」，香港置业则有分行张贴口号「撤辣如甘露，楼市速复苏」。此外，不少地产代理积极在店铺门外「跑数」，热切鼓励途人睇楼、入市等，并扬言看好港楼短期有得升。
事实上，昔日不少港人都靠炒楼致富，惟从个人理财角度去看，理财策划专家李澄幸表示主要视乎三大因素作判断。
即睇三大因素：
一：现金流
本港现时十大蓝筹屋苑的租金回报界乎2至3厘，在市面众多投资产品的回报中不算高，更逊于部份定存产品及债券。李澄幸指出，目前10年期美国债券的回报大约有4厘，而且能锁定一个较长年期的回报。
二：资产增值
市场憧憬短炒港楼的回报能重现当年勇，但碍于环球经济复苏步步为营，后市仍有不确定性。值得留意的是，历史数据显示美国债券在加息周期完结后是「稳赢」，两者相比之下债券的升值能力更高。
统计过去美国4个加息周期，美国中期债券在一年后均有正面回报；反之，香港楼价指数则只有一半上升概率。以2015年12月开始、为期36个月的加息周期为例，当时美国统计加息9次，息率由0.25厘加至2.5厘，而在2020年进入新一轮减息周期时，美国中期债券的回报约有8.2%，但本港楼市就跌0.4%。
另外，2001年经历不足一年的加息周期后，港楼及美国债券的回报分别更大，港楼年内跌逾9%，但美国中期债券就赚7.6%。
三：交易成本与流通量
楼市全面撤辣后，买家无须再缴三大辣税，但仍然有不少的杂费，包括代理佣金、律师费等，投资成本相对债券、股票等高得多。此外，灵活变现对于投资理财而言尤其重要，而债券的交易量相对更为活跃，反之，投资者有意卖楼时也要寻找合适的买家承接，需时之外，也会多番议价，灵活度变相较低。
港楼全面撤辣后，对楼市炒家而言无疑是个好消息。惟李澄幸表示，若从现金流、资产增值、交易成本与流通量去看，港楼的投资吸引力对投资者来说，未有因撤辣而大增，市场上有其他更灵活的投资理财选择，尤其是在进入减息周期后，一般来讲债券的价格都会上升。他又指，不少投资者对本港楼市仍抱观望态度，若然想保守地配置资产作投资，市民在入市短炒港楼前，不妨多作比较。
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