财政预算案2024｜炒家已销声匿迹 林一鸣赞政府撤辣勇敢果断 「内地买家最大得益」
2024-02-27 18:12 
新一份《财政预算案》正式全面撤销楼市辣招，资深投资者林一鸣直言，消息是正面，觉得政府这次是很勇敢很果断的决定。他又指，最大得益者是内地人，「佢咃最开心！」他预计成交量将会提升，但是投资者不会「嘭嘭声」入货，楼价或会在3%至5%之间横行。
林一鸣指，过往高才通或是新香港人都需要住满七年才可以买香港楼，但现时住满一年半载，都可以计划买楼。而过去4至5年间，一手比较旺场时，差不多超过一半都是讲普通话的新香港人，他预计未来内地买家的比例会更多。
他表示，历史高位为1997年，成交量高达约20万宗，近年一首及二手总共4至5万宗成交，撤辣后，他希望未来每年成交可以达到7至8万宗正常水平。
另外，过去因为买家印花税要缴付15%，以公司买卖物业的活动几乎已经停止。林一鸣指，取消买家印花税后，将会带动以公司持有的物业增长，当中尤其以楼价2000至3000万以上的贵重物业为多。而且用公司持有物业将来转让股权的费用相对较低廉。如果只是持有数百万的物业，每年的会计成本及其他开支，就「唔划算」。
辣税下炒家已销声匿迹
政府于2010年推出楼市辣招，2年后再「加辣」，提高额外印花税的税阶并将适用期延长至3年，同时推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买本港住宅，除缴付一般印花税，亦需缴付15%的买家印花税。
林一鸣表示，相关「加辣措施」未能将令楼价下跌，反而是因辣招，有一大部份人选择不换楼，令当时成交量大跌，然而十多年前的招数，面对现时楼价下跌时已行不通。 其后《施政报告2023》中公布，凡于2023年10月25日起签订临时买卖合约的住宅物业交易，NRSD划一税率由15%削半至7.5%（双倍印花税，DSD）。
他认为，炒家现时已经在市场上销声匿迹，他忆述对上一次入市是在2016年，当时仍看好香港楼市仍有升幅，因此即使要缴付8.5%双倍印花税，但仍无阻他购入一细单位。
随著香港楼市升至2021年见顶，当时双倍印花税增加至15%，林一呜直言已没有动力再购入香港物业，又指15%印花税相等于6年租金的回报。身为投资者的他表示，现时无撤辣下，再买多一个物业来投资的话，要缴付7.5%的辣税，直言「很大的障碍，唔太想」，又指收租的回报只是逾2厘，7.5%的辣税相等于差不多3年的租金，「宁愿去做定期仲好，银行起码有4厘，债券都有4至5厘」，全面撤辣的话，他预计成交量将会提升，但是投资者不会「嘭嘭声」入货，相比之下，国内人或会买返香港楼。
年底或减息 惟未能刺激楼市
对于联储局减息后或增加市民入市意欲，林一鸣认为，今年年底有机会减息，但减息步伐缓慢，美国在下半年大选时，例如7月至8月期间开始减息四分之一厘，摊分三至五年的时间减息，当然心理上会「好咗」，但是减息未能令楼市节节攀升。
他直言对香港经济睇法「比较淡」，外资撤资对香港国际金融中心地位都有摇动，预计香港楼市会在3%至5%之间横行，如果楼价「唔上唔落」，租金回报只有约两厘至两厘半，投资并不吸引。
人工无增速 无动力换楼
由于投资的物业已有十多年，林一鸣指自己本身的物业按揭差不多供完，或是占楼价一至两成，只是「摆喺度收租」，若现时买楼借五成按揭，再收租的话，真的「计唔掂条数」。
他认为，现时中产的跟20多年前很不同，以前的中产够胆换大屋，「两房换三房，新界换九龙，九龙换港岛」，但现时每年人工增幅3%至5%，没有收入增长的速度，40岁或只有2万多至3万收入，香港人更没有动力换楼。
林一鸣又指，现时市场上租盘比买卖盘去货更快，过去两年流转快，租金在过去两年已升了一至两成，卖盘连「还价」及睇盘都没有，至于租盘一放锁匙盘，一星期已有10组客，有8组都是内地人，而且内地人会一次过缴付半年租金，即使贵一至两成也不介意。
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