新世界售股降负债 四大地产商多招齐出 应对加息周期

新世界（017）日前获控股股东周大福郑氏家族出手，收购其新创建（659）持股，有望为新世界减少负债。目前本港地产商正面对加息周期及楼市调整挑战，大行估计行业利息支出将大增，料有地产股盈利最多跌达三成。此背景下，四大地产商正扭尽六壬，透过加速卖楼、企业行动、开拓融资渠道等，处理负债水平。

债务负担重 长实反录净现金

摩根士丹利早前睇淡本地楼市及地产商前景，指出高息口有损较高负债的地产股盈利，预计今年行业平均融资成本将按年增80个点子，达到3.9%，整体利息支出料按年增加23%。该行下调全年楼价升幅，从10%降至8%，并点名预计新世界、恒地（012）、九置（1997）及嘉里建设（683）盈利将按年减少7%至32%。

四大地产商财务表现及负债🔽

目前四大地产商中，负债水平及变动均有明显差异，截至去年底，恒地净负债率为24.1%，较半年前已减少1.7个百分点；新地（016）净负债率则为19.2%，较半年前增1.8个百分点，主要是中港资本支出所致。

至于新世界负债率为46.9%，较半年前增加了3.7个百分点，而是次获得周大福收购新创建股份后，负债率在派特别息前可降至约42%。

反观长实（1113）则未雨绸缪，近年出售一些大型项目后，本身的的低负债都消除，更录得净现金，主席李泽钜曾指，在拥有大额现金之下，加息反而可制造额外收入。

加速推盘 减价回笼资金

趁本港通关，发展商物业销售步伐亦开始进取，以加速资金回笼。恒地今年将推售10个发展项目，预计推出6900个住宅单位或289万平方尺自占住宅楼面面积，面积是近年高水平。而新地今年料售7个主要项目，楼面面积合共亦达260万平方尺。

至于新世界年初指，计划在港推售4260伙，不过其大围柏傲庄三期过去主动拆卸重建后，计划明年以现楼形成出售，大摩曾预计其额外成本约15亿元。而长实虽然未有明确的卖楼时间表，但早前与新地合作的飞扬2期，投下「深水炸弹」价，开价较飞扬1期平达17%，带头减价催谷销情。

内地方面，因房地产市道低迷，发展商早年买入的土地难做到「货如轮转」。资料显示，截至去年年底，长实在内地拥有达6400万平方尺土地储备，其次是新世界拥有520.5万平方米（约5600万平方尺），而新地为5300万平方尺、恒地则有2180万平方尺。

出售资产大额套现

有地产商亦在近年为资产减磅，改善资产负债表。新世界早已实施了降低财务杠杆的计划，包括出售非核心资产、优化资本支出、库房管理及调整其股息支付。事实上，该集团将非核心资产变现的工作，过去3个半财年合共回笼资金达420亿元。

而长实则在近年进行大型资产出售，更录得可观回报，去年以约124亿元售英国伦敦商厦5 Broadgate，投资3年半间回报达45%，亦以332亿元卖走飞机租赁业务，7年多的内部回报率也有双位数。同时亦将波老道一系列豪宅连车位项目打包出售，长实藉此套现208亿元，录得约63亿元收益。

绿色融资寻平息

除了加速开拓收益来源，再融资保持流动性，亦可抵御逆境。新地早前成功完成一笔5年期贷款协议，录得5倍超额认购，最终总贷款额达275亿元，是该集团历来最大额的银团贷款。

而藉著绿色金融冒起，地产商亦寻求新途径，以达到绿色目标来换取较低息成本。恒地至今已累计获得超过470亿元绿色及可持续发展表现挂鈎融资，早前亦与兴业银行签署《绿色及可持续发展战略合作协议》，获得不少于300亿元人民币绿色及可持续发展授信。新地去年亦发行两笔可持续发展挂鈎贷款协议，合共融资294亿元。