股楼气象｜启德简约公屋住户易请难送─吕宇健

政府计划于启德世运道兴建逾万个简约公屋单位，方案出炉后惹来附近居民强烈不满，房屋局局长何永贤日前强调，只是借用短期时空，简约公屋项目会有退场时间，之后将回复商业用途，但我对此相当怀疑，亦相信政府届时很难「送」走一班简约公屋住户，有关地段甚至有可能长期都用来发展资助性房屋。

对于启德一班苦主大联盟的反响，发展局曾表示，简约公屋属临时性质，5年使用期届满后便会释出用地，让政府按原有规划意向落实发展。但我恐防「讲就天下无敌，做就无能为力」，因为土地等于一盘水，拨出去就收唔返，要入住五年后成功请该区的简约公屋住户离开将会十分困难，除非政府物色到好地方安置他们，一班住开启德的居民怎会愿意搬去天水围住呢？可以预期，他们只会雀巢鸠占，继续住落去。

我从未听过一个房屋计划，于引入一班居民后是可以很容易请居民离开，因此我预期启德世运道未来很大可能性换成临时房屋或公共房屋，极有可能长期都是发展资助性房屋。事实上，何永贤被传媒问及能否承诺启德世运道选址在五年营运期后便退场，他亦无正面回应，只表示该地是以2年建筑期和5年营运期为基础，「2+5」后，若相关土地的长远用途出现，发展局需要收回该地。即是乜都拖住先。

早前已讲过，启德的楼市向来是我最不看好的地区之一，供应量多之馀，供满楼比率亦低，而且区内已有多个屋苑入伙满3年SSD（额外印花税）期，只要一有持货能力弱的买家劈价，对区内楼价的影响可以好大。如今加上简约公屋这只「黑天鹅」，更将会令启德的楼价成为全港18区下跌最严重的一区，即使全港楼价一齐升，启德都会是升得最少的一区。

理由很简单，买楼除了买景观，亦是买隔离左右的人均质素，唔同价格的楼都是反映唔同的人均质素，若果简约公屋住户迁入之后，有机会衍生其他社会问题，天水围便是一个例子，需要好多支援配合他们的生活，所以我预期未来无论一手定二手市场，启德的尺价下跌压力都会很大，准备买的当然唔好买，买咗而过了SSD期就应该尽快沽，未过的话就自求多褔了。

资深投资者

吕宇健