股楼气象│淡市卖楼策略─吕宇健

我睇淡香港的楼市很多人都知道，所以我并不建议人买楼，尤其是新楼，之但系如果已经做了业主，又应该如何是好？是否应该马上沽楼？其实是否沽楼主要是睇机会成本，但大家要谨记，投资物业不是看买入时的租金回报率，而是视乎今日沽出套现的金额的机会成本。

用例子说明会较易掌握。假设三年前你买入一个单位，作价200多万元，借七成按揭，供楼供到今日尚欠银行约100万元，而有关的单位已经升值至700万元，扣除银行的欠款，今日沽出单位应可套现600万元。以3厘的租金回报率计，700万元单位一年回报21万元，相当于以600万元去赚3.5厘回报，其实十年期美债息率已远高于3.5厘了；若以600万元做港元定期存款，以息率5厘计算，每月回报2.5万元。

如果用2.5万元去租楼，可以租到什么楼呢？根据差饷物业估计署资料显示，1000万元单位的租金回报率（未计任何开支前）只有2.4厘，相当于每月租金2.4万元。换言之，你只要将600万去做港元定期存款赚取5厘回报，将每月的2.5万元去租楼，居住质素即时由700万元提升至过千万元物业的居住质素，当中的分别只是由持有物业变为持有现金，在楼市下行周期，更可避开物业的跌价风险。

若果是上述的情况，那便应将物业沽出套现，赚取更佳的回报，其中投资高息地产股肯定高过物业的租金回报率，更重要的是，大部分的地产股都拥有一篮子优质物业，肯定较你自己投资的物业质素及位置佳，因此沽出自己的物业，取回自己物业的剩馀价值再去投资才是上策。

试举另一个例子，同样是三年前，以700万买一个单位，今天仍是700万元，当日以70万元做首期，供楼每年10万元，三年总共供了30万元，今日沽出单位还款予银行后只能套现100万元现金，机会成本相对较低，而且要用100万本金去追700万元的3厘租金回报（21万元），即是要赚21厘回报，相当困难。况且，还未扣除厘印费、按揭保险费用，最后实际落袋的金额更少，这种情况便不建议沽楼，唯有继续持有，当买层楼租给自己算。

总括而言，即使楼市处于下行周期，也不是所有业主都应马上沽出所持有的物业，需要因应不同情况而定，难以一概而论。

吕宇健

资深投资者