股楼气象│姜涛首置买二手楼之谜─吕宇健

虽然去年中原城市领先指数CCL全年已累跌15%，但我目前仍然维持港股值博率一定高过物业投资回报率的看法，如果非要买楼不可的朋友，不妨参考姜涛近日1800万元买入西环维壹一个海景两房单位的操作，在抗跌力强的区份买入二手楼，而不是于新盘供应不绝的地区买新楼。
 
在股票市场，能够印股票的叫庄家，理论上，能够供应楼的发展商就是楼市的庄家，不过全香港约有160万个要交差饷的私人单位，而全港十大发展商合共持有的单位储备不足1.6万个，持货量不足1%，换言之，楼市根本没有庄家可言，无庄家会有什么问题？就是无人为稳，如果升市当然无问题，但跌市时就人发生「人踩人」，这个问题在新楼盘更易出现。
 
假设一个新楼盘，300多尺单位卖600万元，选择即供有一成折扣、即540万元有交易，三年后有即供的卖家以成本价540万元沽出一个17楼C单位，同则、同座向的16楼C单位估价即时变为540万元，如果16楼C单位的业主选择以建筑期付款、即600万元买入单位，做九成按揭上会，意味60万元的首期已经total loss。
 
以上的例子于市道差时不难发生，事实上，市面很多银行都不愿做新楼按揭，因为她们都知道发展商开价高，不反映实况，直到三年的「额外印花税」（SSD）期完结，市场有足够的成交参考，才于二手楼参考估值反映。若果楼盘属于纳米楼，转手率将更低，相当于细价股，只要有一个业主劈价出售，同一个则的单位就会大跌。
 
因此买楼最好拣选供满楼比率高的大型屋苑，例如太古城、嘉湖山庄、沙田第一城、美孚新村等，供满楼比率超过七成以上，抗跌力最强。而我最不看好新启德、将军澳坑口一带，以及新界大西北，其中未来十年楼宇新增供应，九成以上都在新界大西北，即使有北部都会区概念加持，但当楼市处于下行周期，供应多的地区的下跌力度一定强过平均的跌幅；同样因为供应多，若发展商睇淡后市，都想尽快沽清手头上的单位，免得缴纳空置税，一旦以贴近同区二手楼价开售，二手市场将即时冰封，二手楼业主想卖就要再平一、两成，因而造成大跌浪。

吕宇健

资深投资者