专访｜北部都会区发展保育并存 温文仪倡修复1000公顷红树林换郊野公园边陲地建屋

土地房屋政策是历届政府重中之重的工作，未来政府将大力发展北部都会区；熟悉房地产及城市规划政策的资深测量师温文仪表示，北部都会区发展需与保育并存，建议修复约一千公顷红树林以换取郊野公园边陲地建屋，同时配合修改城规条例，为未来规划创造更好条件，以便为下一代年轻人建构宜居城市。记者 张日强 罗其军

温文仪接受《星岛》专访时表示，未来发展北都需要考虑如何保育，他建议本港创造约一千公顷红树林，并纳入郊野公园范围，以发展生态旅游，吸引各地旅客，为将来会在北都大量增加的居住及工作人口，及早规划提供生态康乐及旅游设施。

未来北都将成本港房屋供应及经济发展的两大引擎，温文仪为北部都会区发展建言献策，并从多角度探讨北都未来的规划及布局，认为需要做好城市规划工作，为下一代创造开开心心的生活，是社会应该要做的事，惟现时在土地规划上社会有太多争拗，是「好无必要，十分无必要」。

取消高限需符合「两条例」

温文仪强调，北都是本港未来一个好清晰的城市计画，未来发展占本港三分之一人口，故必须设立Economic index assessment（经济指数评估），日后需要跟时间表交数，社会才会有希望，不再蹉跎岁月。另外，亦需设立一个统筹委员会，由政府、私营机构及社会人士担任，共同商议。

现时整个北都发展计画中，温文仪透露，有四十二个地区已有分区计画大纲草图（OZP），涉及一万八千八百公顷，上述OZP可居住约二百万人口，目前亦达上限，只有约六成至七成人口居住，而未来北都可容纳二百五十万人，换言之，未来将有约一百万人口将进行大迁徙，由本港不同地方搬迁至北都。

他建议在北都大规划下，应该正着手检视不同法例，如修改《城市规划条例》，包括取消现行建筑物高度限制，据洪水桥分区计画大纲草图，大部分用地设有建筑物高度限制，而且政府收地有约两成土地用于兴建道路基建，他个人认为比例过多，应不超过百分之十五用于道路基建，以更多土地用于宜人设施，令土地收回有实质用途。

温文仪认为，只有两个情况才可设高度限制：第一是保障飞机安全；第二禁止遮天蔽日，即类似以往的街影法（以确保街道有足够日光照射和空气流通），不过此限制于一九八七年已取消，当时认为取消是一件好事，惟现时回想起取消街影法并不是一件好事，目前亦要受其恶果，即使在狭窄的街道上，楼宇仍然可以起到好高，令街道变得昏暗，对社会造成好大影响。若果有人要兴建一幢特别高的楼宇，届时可以再讨论，否则除上述情况外，不应再设高限。

建议不超过15%作道路基建

另外，规划难度高的综合发展区（CDA），他建议相关制度在修订地契时由地政总署与发展商商讨，届时决定是否加入休憩用地和其他配套设施，并不是由城规会去决定。

资料显示，当局早于一九七六年把综合发展区纳入分区计画大纲图内，以促使市区重整，以及逐步淘汰互不协调及不符合规划意向的用途。发展「综合发展区」用地，发展商须先向城规会申请发展许可，过程中需要一并呈交「总纲发展蓝图」（MLP），申请人需要拟备有关环境、社区、交通、排水/排污和古迹文物影响评估的报告，并需交予各专家部门审批，难度高于一般规划申请。

倡综合发展区交地政处理

据政府公布的「北部都会区发展策略」文件，建构总面积达三万公顷的都会区，温文仪指，据资料整个元朗及北区合共有三万一千二百三十公顷土地，两者面积不同，后者多出一千二百三十公顷土地，认为「计错数」，相信多出的面积正正符合土地供应专责小组需要寻找的用地；从中可见政府规划零乱，强调一千二百多公顷是重要土地来源。

为下一代建构宜居城市

目前有约四千七百公顷土地并未有规划，若将其中四百公顷发展一个如同天水围的新市镇，以容纳三十万人口，而馀下四千三百公顷土地并不急于规划，留待日后由下一代自行规划，认为不需要「明日大屿计画」。

温文仪指，现时社会需要引导年轻人把握机会，同时亦需要为轻年人创造更多发展机遇，其后年轻人亦会自己创造机会，才可以令社会一直延续发展，认为是社会发展的基本方针。

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