市建局指重建土瓜湾五街及十三街难度高 需处理多重技术挑战

市建局行政总监韦志成发表新一篇网志，提到发展土瓜湾的「五街」、「十三街」的难度，比起市建局近年开展的项目，有过之而无不及。

韦志成表示，重建步伐远远赶不上市区和楼宇老化的速度，规划储备内目前正研究的旧区土地面积已超过520公顷，未来需要作更新的土地也会愈来愈多，单靠市建局的资源无法处理旧区老化问题。他指，明白旧区内仍有为数不少的旧楼群有待更新，例如位于土瓜湾的「五街」、「十三街」便是其中一个住户希望市建局尽快重建的小区。他指，理解有意见认为这些巨型建筑群楼宇状况及居住环境欠佳，局方应尽早处理，但指部分人士对处理这类巨型旧楼群的难度，并没有确切了解，并指发展「五街」、「十三街」的难度，比起市建局近年开展的项目，有过之而无不及。

他解释指，「五街」、「十三街」的发展密度非常高，其私人土地的现有地积比率已接近现行规划和法规所准许的发展密度，现时剩馀可准许兴建的楼面面积，只占总准许发展面积不足一成。「五街」、「十三街」旧楼群附近并没有未发展的政府土地和老旧设施可以整合，在重整及重新规划时，如何可以发挥最大的规划牌益，挑战甚大。「五街」及「十三街」楼宇附近有多幢工业大厦，不少工厦厂户在大厦内经营业务，毗邻更有一所运作中的煤气厂。若要改善土地用途不协调的情况，无可避免要制定一个能兼容住宅用地和部份现有工业用地的规划，需要处理多重技术挑战。

韦志成指，发展土瓜湾的「五街」及「十三街」的难度高。资料图片

除了一般所涉及的交通、空气、环境和噪音等技术评估外，更因应煤气厂属于法例订明的潜在危险装置用地，需要额外进行安全风险评估，以制定合适的保安、保障措施。相对九龙城其他重建项目只涉及整合住宅和社区设施用地，所涉及的技术评估和审批程序，相对更复杂。他指，团队早于数年前，已就整合住宅和工业用地作高密度综合发展，以及所需要的技术可行性研究，包括安全风险评估，开展相关工作，为日后「五街」及「十三街」的更新工作创造条件。

韦志成提到，在这8年间在九龙城区进行的更新工作从无间断，包括在「小区发展」模式下启动8个相连的重建项目，达致整个小区规划一体化，促进该区的连接和步行环境。其中，6个土瓜湾项目已推出招标，其前期款项收入为市建局带来超过200亿元的流动资金；附近的土瓜湾道项目和九龙城沙浦道项目亦已分别进入收购和清场阶段，预计在未来2至3年招标。近年在九龙城区启动的重建项目，将有助局方在不同地区推展像「五街」、「十三街」这类土地状况的大型项目，积累所需资源。他形容，旧区更新是一个城市的百年基业，要持续前行，必须要决心、智慧和和毅力；面对难题和艰巨的项目，市建局不会回避，亦不会坐视不理。团队一直以新思维及新规划工具，为项目拆墙松绑，提升执行的可行性。

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