圆汇贬值买日本楼变相悭20%

日圆近期「跌跌不休」，屡创24年新低，兑港元更一度逼近5.6算。对港人而言，日圆急贬可能吸引其先作兑换，为日后赴日本旅游作准备，甚或可视为当地买楼置业机会。专家指，除汇率因素外，当地楼市的后续走势，以及买楼时可能出现的「陷阱」都须注意。

日圆贬值，加之日本于本月较早前宣布开关，开放旅客以旅行团方式入境，对不少港人来说是赴日旅游的好时机，因可用相同成本兑换更多日圆。其实不止旅游，不少专家认为，此时也是在日本买楼「上车」的机会。国际物业投资公司FMI至汇投资创办人兼行政总裁李丹翔接受访问称，「相比日圆高峰时期，现于日本买楼可能节省20%至30%的资金」，他解释，这几年日本楼价虽有上浮，但仍不敌日圆贬值幅度，指当前汇率相当吸引。

单位面积影响贷款批核

　　从睇楼到交易完成，于日本买楼的过程大致包括支付订金、签署意向书、正式签约、支付尾期等。与香港略为不同的是，李丹翔观察到约一半买家选择以现金支付；另一半则拣贷款。以现金支付者一般出于便利考虑，因贷款需额外提供文件，且需要律师处理手绩。而选择贷款则可在一定程度上减低货币风险。

　　在贷款方面，李丹翔提醒，应注意所购置物业的新旧，即建筑年份。若目标物业为1983年之前所建，银行可能会拒绝贷款，2011年后的物业则相对容易获批贷款。因2011年日本发生大地震，于此后修建的物业多具防7级地震的功能；1983年前所建则多数为木屋，不具备防震功能。除此之外，投资者亦须留意房屋面积大小及开发商，因这些都是可能影响贷款获批的因素。对于商用物业来说，则要注重地理位置、店铺大小，以及店铺是否已有招租。

改民宿出租回报高达7%

　　除了自住外，不少买家都会在日本买楼出租以收取回报。公开资料显示，目前日本按揭贷款利率约为2.7厘至3厘附近，65岁以下的外国人贷款年期约为15年。李丹翔补充，事实上亦有特殊个案，如贷款申请人可证明自己为高收入人群，贷款年期或可拉长至25年。

　　至于投资回报方面，李丹翔指，若于东京置业出租，回报约3%；若于大阪出租，则有约4%至5%回报。他还提及，有不少投资者买下日本物业后，将其改成民宿出租，年回报可达5%至7%。李以香港做对比，如在红磡买一个250方尺的全新细单位，总价或500万港元；而在日本同等位置购置同样大小的新房，总价约150万元，租金回报率最高达5%。

　　还款方式上，一般分为三类，包括定额还本付息、平均偿还本金和额外还款。在定额还本付息方式中，每月偿还金额不变，前期还款大部分为利息，优势在于前期金额较低且固定；平均偿还本金则胜在总还款额较低。此外，供款人还可每6个月进行一次额外还款，但银行一般规定额外还款总金额不超过贷款额的50%，投资者可根据自身情况及汇市走势制定还款计画。现今市况波动，投资者若因意外情况无法继续供款，李丹翔建议届时将物业于二手市场出售套现。