利嘉阁按揭：美联储加息符预期 港银年底有加息压力？

美国联储局一如市埸预期宣布再加息0.75厘，联邦基金利率升至介乎1.5至1.75厘，今次为美国联储局1994年以来最大的加息幅度，亦是今年内第3次加息，累计加息已达1.5厘。美联储表明遏制通胀至关重要，目标要让通胀率回落至2%，按利率期货显示，联邦基金利率年底有约88%机率，至少升上3.5厘至3.75厘，意味著仍有2厘的加息空间。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣认为，美国加息步伐急，港美息差扩阔，资金外流下，近日看到港元多次触及弱方兑换保证水平，港元弱、加上临近半年结，令拆息抽高，短期或会升至0.7厘以上，令H按实际按息触及2厘。至年底前一个月拆息很大机会高于1.2厘，令H按实际按息持续处于锁息上限(P-2.5厘=2.5厘）的水平。至于香港银行何时加息，便要留意香港银行体系结馀会否跌至1000亿元楼下（目前约为2806亿元），便可能是香港银行加按息的讯号。

黄咏欣又指，参考上一转加息周期，香港银行于美国加息8次，才加按息一次，幅度仅0.125%，当时的香港银行体系结馀跌至约760亿元，同时拆息抽升至2厘以上水平。

近月香港银行间按揭竞争激烈

近月香港银行间按揭竞争激烈，近月不论大中小银行皆相继上调现金回赠吸客以抢占按揭市场占有率，相信就是希望赶于加息前吸客。黄咏欣相信如美国加息步伐不减，香港银行最快于今年底或会有加息的压力，建议供楼人士及有意置业人士应留意相关息口变化，对供款的影响。以目前平均贷款额约500万元去计算，年期30年，以6月16日 H按实际按息1.88厘计，每月供款约1.8万元，如一个月拆息高于1.2厘，升至锁息上限2.5厘水平的话，每月供款会增至约1.98万元，多了1574元(+8.66%)，全期利息开支会增加约56万元。若假设银行加按息0.125%，每月供款便会增至逾2万元，增幅将逾10%。

黄咏欣又提醒，若预期未来港息上升，新盘买家选用即供付款计划，会较建期付款计划理想。因为若买家预期薪金升幅有限，又选用建期付款计划，即通常在两至三年后才「上会」，届时的息口必然跟现在有所不同，可能受加息影响而未能通过压力测试，届时便有机会需要预备多些首期又或是要加入担保人。至于供楼中的人士，黄咏欣则建议可善用转按赚现金赠，以及利用「按揭储蓄挂鈎户口」(MORTGAGE LINK)以赚取利息，以减少加息的影响。黄咏欣解释，现时部分银行的「按揭储蓄挂鈎户口」容许贷款人及一至两名亲友的存款户口皆可享有等同于供楼利息的高息，部分银行亦可后补上加上亲友的名字。不过，她提醒贷款人及家人的享高息的总存款金额，不能超过总贷款金额50%。