新闻追击｜禁追租生效 混合用途单位惹纷争

立法会上月底三读通过有关「暂缓追租」的《商业租户短期保护措施（2019冠状病毒病疫情）条例草案》，禁止业主向指定行业租户追讨欠租三个月，包括疫情下需停业的处所、零售店铺及饮食业等，不过就没有涵盖办公室及工厂等。地产界人士透露，部分租户将单位用作多种用途，例如在办公室内同时提供生产零售业务等，部分租户在条例生效后，向业主表明在禁追租期内不会交租，惟业主却认为相关处所不属条例的保障范围，产生争拗，认为法例存有灰色地带。熟悉本港楼宇条例的孖士打律师行合夥人叶冬生指出，由于条例表明「该处所需要完全或主要用作指明处所」，否则并不适用于这项条例，业主仍可向租户追讨拖欠款项。

疫情冲击令不少商户经营困难，立法会上月底三读通过有关「暂缓追租」条例草案，禁止业主向指定处所商户采取追讨欠租等行动三个月，至本年七月三十一日止，若租户在本年一月一日至保护期结束，未有如期缴付租金，业主不得追讨，而在保护期开始前已采取的行动，则须搁置。

办公室一隅作零售成灰带

　　条例列明，相关受条例保障的指定处所包括疫情下需停业的处所、零售店铺及饮食业等，不过就没有涵盖办公室及工厂等。据地产界人士透露，由于本港租金高企，部分租户会将单位划分为多个不同的用途，例如在设于商厦的办公室内，同时有零售业务等，相关租户近日亦向业主表明，在禁追租期内不会交租。不过有业主认为这类混合用途的处所不属条例保障范围。有业主反映，有租用工厦的出版社，该单位既有办公室予编采员工制作书本，同时亦开放予顾客上门购买书籍，这类租户拒绝交租，但业主并不认同可纳入暂缓交租。

　　熟悉本港楼宇条例的孖士打律师行合夥人叶冬生指出，由于暂缓追租条例表明「该处所需要完全或主要用作指明处所」，否则业主仍可向租户追讨拖欠租金。就相关单位是否属于「指明处所」，他称：「要看整件事的事实，及客观情况，去分析一个地方、一个处所，算唔算指明处所。」

　　叶冬生举例称，健身室内除了运动场地，亦有部分楼面用作办公室，但显然单位的目的是健身用途，而不是办公室用途，所以属于法例保障可享暂缓追租；不过另一情况，若一个单位内八成楼面用作办公室，仅门口部分有两成楼面用来销售，这个单位未必适用于这个条例，业主可继续追讨租金。

律师叶冬生指，单位需完全或主要用作相关指明处所，否则业主仍可追租。苏正谦摄

叶冬生：前铺后居合条件

　　现时部分旧区的楼宇有「前铺后居」，因应铺位租金往往较居住为高，叶冬生认为，租金亦会反映单位的主要用途，属于做生意为主，住宿属于附带用途。

　　叶冬生续称，部分单位的租约亦列出单位的用途，可成为证据，以界定该处所是否纳入保障范围。他举例指，若处所同时设有餐厅及办公室，租约通常会写明是餐厅，则可理解办公室只是餐厅的附带用途。

　　叶冬生称，若业主认为持有的单位，现时用途并不属于暂缓追租的保障范围，业主可向租户追租；若租客不愿交租，业主亦可就该单位是否「指明处所」采取法律行动。惟他提醒，由于条例仅有效三个月，相信即使业主采法律行动，可能到法庭有判决之时，相关条例的生效日期一早已完结。

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