专题｜北部都会区如箭在弦 徵收祖堂地或成障碍

北部都会区发展作为今年《施政报告》中的重中之重，其中古洞北及粉岭北，以及洪水桥及厦村新发展区的收地工作如箭在弦，其中首阶段发展有逾64公顷土地已收回，进度看似非常理想。不过，由于新发展区将涉及大批祖堂地，来自乡事势力的不同人物近来多次发声，要求有更好赔偿，其中多名乡事派代表均认为，新界权益欠善待，如祖堂地等收地处理不当，或激化城乡矛盾，甚至成为北部都会区发展的暗涌。针对赔偿问题，有土地房屋研究组织忧虑，政府一旦屈服，势打破恒之有效的赔偿准则。　

发展局局长黄伟纶早前接受媒体访问时表示，属北部都会区项目的古洞北及粉岭北，以及洪水桥、厦村新发展区的首期发展，涉及约80公顷土地，形容收地进度良好。翻查政府及立法会文件，今次所涉及的土地是以《收回土地条例》收回。发展局回覆指，两发展区第一阶段发展分别约涉及68公顷、12公顷土地，自2019年起陆续复归政府。

据知，目前收地只属有关项目的初期阶段，对比整个北部都会区，仍有大量土地权益问题需要处理，包括早前备受关注的祖堂地问题。十八乡乡事委员会前主席梁福元及元朗区议会主席沈豪杰双双认为，政府日后收地或存隐忧，如祖堂地收地处理不善，或激化城乡矛盾。

洪水桥祖堂地邓氏居多

梁福元表示，针对洪水桥及厦村新发展区，有该地持份者、屏山乡乡事委员会中人曾向他表示，其氏族于洪水桥及厦村新发展区一带，便拥有逾80公顷的祖堂地。以他了解，该区的祖堂地以邓氏居多，其次为陶氏，另外厦村乡除邓氏外，也有其他氏族存在，不排除他们同牵涉在内。本报向发展局了解，当局称没有备存祖堂地面积等资料，并指政府依法徵收土地并不会考虑业权人的身分。

今年始成立的检讨祖堂事务工作小组，早前曾就祖堂问题开会，据知会内已达成共识，惟会议内容暂未能透露。身兼小组成员之一的沈豪杰表示，目前未有公开资料知悉政府所收回的土地涉及甚么内容，更遑论涉及多少祖堂地，但他相信有关祖堂地，绝大部分都是农地为主。

收不足祖堂地 碍YOHO发展
　
城大建筑科技学部高级讲师潘永祥亦指出，位于新界地区的祖堂地一般为空地，或用于耕种、泊车等，较少有构筑物，换言之大部分祖堂地并非村民居所，「政府徵收祖堂地会较容易，因为毋须找地方安置居民。」他续说，徵收棕地、私家地相对困难，原因在于这些土地会有经济活动，如用作车房、仓库物流等，「如果收地影响到社会民生，过程一定困难。」

梁福元直言，祖堂地问题或影响第二阶段收地进度。他以新地当年收地建YOHO为例，指当年他们计画收50个祖堂，惟因为有个别祖堂持有人不愿卖地，结果大约只有二、三十个祖堂卖出，窒碍他们当年发展，「主要涉及乡事、族群之间的恩怨，结果未能把土地顺利完成收回。」沈豪杰亦表示，过去不同祖堂地持份者向他反映，不想土地被政府收回，「这些祖堂地是他们的永久产业。」

《收回土地条例》成尚方宝剑

不过，本土研究社成员陈剑青认为，若政府以《收回土地条例》收回土地，即使是乡绅经常提及的祖堂地，只要有需要，就可以收回，故不会构成障碍。有关祖堂地，过去只是在私人市场交易上较困难。然而黄伟纶访问中也提过，「只要收地是为了公共目的，不担心争议会再发生。」据悉，该条例一直被视为政府在收地问题上的尚方宝剑，皆因条例禁止市民对政府采取法律行动。因此，针对着乡事权益，赔偿问题成为他们近日另一项所关注的事。

过去一段时间，包括乡议局主席刘业强在内等不同乡绅人物，曾多次表示希望政府可以用更高的收地价格，甚至将所有地段以最高的甲级特惠补偿率，来收回他们的新界土地。梁福元认为，此正正反映他们的诉求。

乡绅倡采「换地权益书」方案

被视为新一代乡绅代表的沈豪杰直指，「乡议局对政府提出的收地赔偿一直不满」，认为应划一甲级赔偿，甚至更高的赔偿，「甲级赔偿的金额其实都是偏低。」他过去亦曾建议过，例如以「换地权益书」、与祖堂共同发展的方案，「暂无特别共识，要视乎政府是否真的会这样做。」沈豪杰指出，政府一次过收回土地后再考虑如何规划，做法对他们当然是最方便，但质疑未有为土地持份者考虑，包括他们的意愿及安置问题，建议政府目前多考虑不同发展方案。

发展局资料显示，两个新发展区的首期发展计画，分别预计花费逾133亿及21亿元，用作收回及清理土地，估算费用包括土地补偿及占用人的特惠补偿。参考地政总署资料，收回土地特惠补偿率可分作两大类，分别是农地和屋地，并就有关地点及用途等，分为四个级别，包括甲、乙、丙、丁。目前甲级的农地和屋地赔偿，分别为每尺1332元及2643元，最低的丁级则为每尺333元及660元。

陈剑青却不认同乡事派提出划一甲级赔偿的观点，他指政府有关赔偿机制有一定准则，公平且灵活，质疑乡事派的倡议一旦成真，将打破这个沿用多年且恒之有效的赔偿准则。他解释，「政府赔偿机制所赔偿的，并不是赔期望价值，而是土地的实质价值，因为期望价值是难以估计」，并举例指，如果收回土地后用作建大楼，并以每个单位的售价来赔偿，库房再多也不够赔偿，认为政府不应该因为地主想争取更多而退让。

记者 陈家荣 林紫晴
原文刊《星岛日报》「每日杂志」