美联黄建业：楼市未脱「好淡争持」格局

　　(星岛日报报道)楼市气氛向好，美联集团主席黄建业称，疫情及中美关系皆反覆下，本港楼市仍未脱「好淡争持」的格局，料楼价破顶后暂时不会「爆升」，因存在三大变数，令升幅略为放慢，但在多重利好因素下，料全年楼价升13%，若要再大升，则需要靠中港通关带动。

　　黄建业指出，上半年楼价一如年初的预测出现「U形反弹」，楼价回升的主因为出现「三头马车」刺激置业需求，分别为「林郑Plan」重启千万以下物业的换楼链，带动上车客及换楼客入市；此外，疫情放缓下，市场憧憬通关，「新香港人」亦赶入市；加上股市波动引发「套股换楼」，资金弃股买砖头保值。

　　他再指，自18年爆发中美贸易战以来，本港楼市一直「好淡争持」，利好利淡的因素共存，现时楼市仍未摆脱这局面，始终三大变数亦存在，拖慢楼价的升幅，而该三大变数分别为中美关系未「破冰」，近月更爆发「金融战」、环球疫情未息，中港「通关」难于短期内实现，以及移民潮未息止。

　　而移民潮对楼市的影响，其实未于上半年完全浮现，主要原因为19年起累积的购买力庞大，足以吸纳市场上的「移民盘」；其次是部分港人采用「移民不移居」的办法，即使身在彼邦，仍然保留港楼收租增值，限制了「移民盘」的数目，但须留意若移民潮持续，甚至扩大，令本港流失人才，有碍经济复苏，届时难免对楼市造成冲击，呼吁政府正视「移民潮」，建议重启投资移民，增加就业机会。

　　虽然三大变数存在，祖利好楼市的基本因素不变，置业「内需」仍然高企，加上资金充裕、低利率及低供应，4大利好条件对楼价形成支持。此外，近期失业率已由年头高位7.2%回落至最新5%，政府亦调高全年经济预测到介乎5.5%至6.5%，经济前景较前乐观，料可为楼市增添新动力。

　　他再指，现时利好因素仍大于利淡因素，足以支持楼价续升，只是上升速度或轻微放缓，未必再如第二季般急升，楼市将由「高速增长期」进入下半年的「稳定上升期」，楼价升势将会「由急转稳」，因此维持全年楼价升13%的预测，料大升则需要更强的新动力，或须待中港两地通关，楼价才呈现更强劲升势。

　　同时也认为，楼价破顶，买家追价审慎，业主亦没有大幅减价的诱因，令到买卖双方拉锯，或导致短期二手交投放缓，有待盘源重新累积，或买家消化楼价破顶的事实，交投才可重返正轨，预计全年二手成交达约6.77万宗水平，按年升约4成，创9年新高。

　　至于新盘下半年可重新成为市场焦点，甚至是带动大市升势的火车头，预计全年一手成交量可重上约1.8万伙水平，按年升近25%，创2年新高，而全年整体物业注册量可达10万宗，按年升逾3成半，创9年新高。

　　另外，该行昨公布中期业绩，中期收益破纪录，半年溢利达1.76亿，创中期10年新高，而去年同期则录得亏损约2400万。