碧桂园莫斌：对房地产市场有信心 城镇化仍有巨大空间

2019年，在「房住不炒」的政策背景下，全国新建商品房成交规模增速有所回落，但行业集中度进一步提升，资源禀赋优势突出的龙头房企依然保持著稳步增长的良好势头。3月27日，碧桂园发布的全年业绩显示，2019年该公司共录得    5522亿元的权益销售额，同比增长10%。从盈利指标来看，公司也正朝著高品质发展阶段迈进，全年收入4859.1亿元，股东应占核心净利润401.2亿元，分别实现28.2 %、17.6 %的同比增速。
 
     作为国家新型城镇化战略的坚定追随者，碧桂园的领先优势在于把握行业大势、踩准行业周期，聚焦主流市场，和实现更精准的城市布局、项目投资及行销策略。截至2019年底，公司权益可售资源高达24181亿元，可满足集团未来四年以上的销售量。，

      2020年初，受突发的疫情影响，诸多行业运营均受到了一定影响，房地产行业前2月的销售业绩也明显下滑。碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上表示，对中国房地产市场有信心，城镇化的推进仍有巨大空间。在疫情可控、政府出台相关支持政策的前提下，公司有信心能够抓住疫情下的市场机会，实现高品质发展。“公司得益于1-6线城市的均衡布局，有相对大的空间去调整，对未来走势谨慎乐观。”

     据了解，截至目前，碧桂园已有100%的在售项目开放线上售楼部，97%的售楼部恢复正常营业，95.2%的工地复工，3月份的销售已恢复至接近去年同期水准。

     在招商证券看来，中国城镇化率的不断提升，还可在未来给房地产需求提供良好支撑。但房地产行业将从大牛市向结构牛市的行情转变，企业的商业模式将遭受挑战。未来3-5年，将是房地产行业真龙头的第二春，他们遵守不囤地不拿地王的纪律，快速周转、适度杠杆、稳定盈利，从而具备更小的风险敞口和更高品质的增长。

业绩稳健 对疫情后市场有信心

      2019年，碧桂园紧抓城市群及热点城市发展机遇，把握市场主流需求，加大行销力度助力规模增长，公司全年共录得5522亿元的权益销售金额，相较2018年增长10.03%，超出2019年TOP100房企6.5%的权益销售金额增速。而在克而瑞的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，碧桂园的全口径销售金额依然独占鳌头。

      增长品质的提升也是清晰可见的，2019年，碧桂园实现营业收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利润约1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润约为612亿元，同比增长26.1%；股东应占核心净利润达401.2亿元，同比增长17.6%。

      2020年初的新冠疫情给房企销售带来了一定的冲击。据了解，今年1-2月份。碧桂园录得的销售额同比下降了约30%。不过，多家机构均认为，疫情虽带来地产行业销售及开工的短期停滞，但需求只会延后不会消失。随著市场秩序和购房需求的慢慢恢复，房地产市场有望在二季度恢复正常的销售节奏。而碧桂园方面也表示对后市有信心，伴随著复工率的提升，截至目前，公司3月份的销售录得环比大幅上升，已恢复至接近去年同期水准。

     在现金流充裕、对房地产市场长期看好的基础上，碧桂园灵活把握了疫情下的土地投资视窗期，新增不少优质土地，1-2月的购地金额甚至还超过去年同期。

     此外，该公司也在进一步锻造内功，推进产品力、服务力的提升，以赢得更多的客户和市场。2020年是碧桂园产品、服务全维提升元年，目前公司正在刷新内部健康住宅体系标准，全力研发新产品系，并已推动部分专案落地；同时，全周期客户服务水准也在持续提升，通过联合核心战略联盟企业打造会员专属福利，数位化行销和标准服务动作体系的持续深挖将全面提升客户体验，全国社群运营体系搭建配合新系统开发也在推进中，当前已有部分地区试点。

深耕城市群 聚焦人口流入区域

     中指研究院指出，2019年，地产百强企业资源集聚效应更为强化，进一步加剧阵营间的分化，强者恒强态势持续。而城市布局结构、深耕策略及运营水准的差异是阵营内部企业分化的主要因素。

     全国广泛布局、深耕核心城市群被认为是碧桂园始终保持行业领先地位的战略基础。

     据了解，截至2019年底，该公司的项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，拥有的权益可售资源约为24181亿元，其中73%的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝）。这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水准较高且需求旺盛，被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域，GDP占比高达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。据调查，疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业，可以预见，这些城市的房地产市场也将在疫情后率先复苏，碧桂园凭藉充足的资源储备有望获得较好的业绩支撑。

     根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区。而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，很好的契合了未来的人口流动趋势。 

精准投资 提升增长品质

      除了占据核心城市和城市圈这一战略高地外，推动碧桂园规模、效益双提升的还有一体化市场研究能力和精细化的投资管理策略。过去，市场曾对碧桂园布局三四线城市有所顾虑，但一组新资料的披露，让这些城市的价值得以被重新认识。 

      据了解，截至2019年底，碧桂园三四线城市专案获取18个月后的投资转化率为1.27，相较同行一二线城市项目0.71或以下的投资转化率，该公司三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。
 
      碧桂园方面表示，根据市场变化，从2019年开始，公司的土地专案投资已有了更明确的目标和策略。而2020年，公司的投资管理精细化水准还将进一步提升，在防范经营风险的同时，持续提高经营绩效和增长品质。例如，投资额度上，2020年将实行全面预算管理，购地支出根据公司的收入和支出情况进行动态调整，也会根据全国货量布局与全国市场分布的情况适当调节货量的布局。投资方向是坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。同时，科学研究各城市、各板块的供求关系，寻找三四五线供求关系良好的封闭市场，提高对专案的操盘、资金管控，提高合作专案的权益比。

     在这个基础框架下，因城施策，根据不同市场需求，采用不同的投资策略，通过调整供货节奏、扩展市场边界，打破时间和空间的限制。据介绍，碧桂园会监控每个特定城市的库存和平均每月销售面积，库存分为四类：已取证未售、在建未取证、存地未开发、未来供地计画。通过这些指标研究微观市场的供求关系，从而从市场的维度给出「积极进入」、「机会进入」、「暂不进入」的建议。

     中银国际认为，市场对于低线城市太过于悲观，而事实是，截至2019年10月，低线城市无论是销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市。碧桂园一直有选择性的在低线城市布局，尽管2019年的基数已经很高，但坐拥2.4万亿元权益可售资源，仍然有蓬勃发展的空间，预计2020年仍能实现温和增长。