【施政回响】莱坊林浩文：对楼市无重大影响 未来数月视外围及社会运动因素

对于特首林郑月娥在最新《施政报告》中提出的土地及房屋政策部份，莱坊执行董事兼估价及谘询主管林浩文认为，对楼市没有重大影响，未来数月外围因素，尤其中美贸易及本港社会运动会影响楼市走势。他预测，未来3、4个月楼价会仍向下调整5%。住宅楼价有机会从高位（2019年6月）向下调整约10%。但出现像97年般的「大跌市」机会不大。 林浩文认为《施政报告》「不过不失，有待观察」，个人会评「70分」，比上一份好。认同政府的出法点，只是许多政策要有长远规划及施政决心、也需要持续性地推行，否则效用不大。在「宜居及可持续发展」的道路上，香港仍落后于许多其他地区。不管未来数月的市场波动，长远而言香港所有类别的土地供应仍然不足，所以在土地供应上要有多项选项。 卖地是政府主导，卖楼是发展商因应市况推盘。他认为，现在问题是楼价仍然高企，未来3至4年数字上的供应是足够的，但可负担的住宅供应（affordable housing) 却严重不足，所以市民能负担的面积愈来愈少，选择也不多。希望政府增加港人置业阶梯，考虑不同阶层的置业需要，审视公屋和居屋的政策和入息限制，以至轮候时间。 此外，相信现时政府没有「减辣」空间，未来6个月「减辣」的机会也不大。估计今年美国可能减息1至2次。 他估计，2019/2020卖地收益（包括补地价）约1200亿至1600亿元（视乎高铁站地皮收益）。 1.按证保险上限提升首置客楼价上限提升至800万元，这是好事，可以帮助年青人及「中产」，亦有多一个选择，不用令买家只能倾向买1手楼。估计未来数月2手有会转活跃，2手成交比例可望因此提升（由64%增至70%)。现时1、2手比例是36%对64%。 2.土地收回条例 -引用这条例有一定用处，收地需拣选合适地点，由于部份新界农地必定位置偏远，要考虑基建交通能否到达，另外是四周环境，如所收回的土地只兴建公型房屋，容易被标签化。另外，如收回的土地上有使用人或占用人，政府亦需小心及平衡各方利益及要求。除基建及房屋供应外，发展「地区经济」是十分重要的一环。 3.公私营房屋 - 「公私营7/3比例」，希望政府要贴近市场，也要果断判断，因为市场变化可以好快，而政府政策又经常滞后。 4.公私营合作 - 希望政策能尽快推行，同意政府的「土地共享」政策，预料发展商可以把手上的农地与政府共同发展，这可加快土地及房屋供应及放土地价值。但仍视乎政府计算补地价的方法和批改变土地用途所需的时间。在补地价的层面上要有机制及「公平公开」，或有评分制度，以释除市民的疑虑。私人发展商参与也可加快「起楼速度」及「商业发展」。因提供住宅及基建外，亦需发展商业及地区经济，这不可能单靠政府去实行。 5.公营房租者置其屋计划 -约4万个单位仍未卖出，如公屋居民能以较低价钱购买自住单位，有助缩窄贫富差距及「上流空间」，还能释放土地价值，对劳动力市场有正面作用，同时能更有效地运用现有公营房屋资源。但首先要解决管理问题，例如政府对维修储备基金的注资金额、重新审视租置屋的界线范围等。 - 另外，因公居及基层需求大及轮候册长，建议审视所有「置业阶梯」，避免在楼市下滑周期时对私楼的影响。 6.土地及房屋供应 - 相信未来3至4年住宅可达标。估计未数月政府卖地仍会减慢，「留番O的弹药喺手」，建议政府尽早确立时间表，并开始进行谘询和作出全盘规划。因2023年后的供应是「大问号」，中长远供应有赖新增土地几时到位，因许多建议及发展区要改土地用途或要平衡许多持份者。未必能短时间释放这类土地。需要维持长远的执行力度，希望政府成立专责委员会/部门去执行。 - 除住宅地外，其他土地供应如商业、物流、休闲亦不足。土地供应的问题要加快决定及落实。 7.填海及人工岛及东大屿及棕地 - 东大屿发展有一定地理优势，又有「大湾区」概念，但这是长远计划，希望政府有时间表。 - 棕地是一大问题，不易解决。一方面有土地持份者，另一方面要吸引土地占用人愿意搬出，但又涉及一定嘅赔偿问题。 - 认为填海及人工岛的选项较为可取及可行，在维港以外的非天然海岸线填海及在中部水域兴建人工岛，这类土地供应可减少赔偿问题，而相关持份者亦相对较少。这类建议在推行上会比其他选项的发展速度为快，另外填海及人工岛亦比较容易兴建大量土地，对未来新市镇或城市规划上亦较容易及全面。但在实行之前，政府应进行不同的可行性研究、技术上评估，环评报告，以决定可行性。尽管填海及人工岛是可考虑选项，但要长远增加香港土地供应，不应该过份依赖一两个选项，多个选项应该同时进行，并应加快和多角度实行。 - 「大湾区」发展亦十分重要，如政府未来主力协助大湾区的开发，估计长远有利新界北区住宅楼价（如元朗、屯门及东涌）及北区的商业地产。