油塘超级地王补地价 减至159亿未获接纳

楼价走势偏软及新盘货尾存量高企，发展商补地价态度维持审慎。市场消息透露，由恒基、新地及会德丰地产等六大发展商合作、规模相当于半个太古城的油塘湾「巨无霸」商住项目，政府早前第四度批出补地价金额，平均每方尺楼面补价约3900元，较去年调低约35%，涉及金额逾159亿，但因金额偏高，财团拒接纳并提出上诉。

油塘湾「巨无霸」商住项目预期可提供6236个单位，属市区罕见大型物业发展项目，因此备受市场关注。地政总署2020年12月首度批出该项目补地价金额，至今已经过去接近4年，但双方仍然未能就补地价金额达成协议。

消息透露，地政总署早前第四度批出项目补地价金额，平均每方尺楼面补价约3900元，按照项目可建楼面面积约408万方尺计算，涉及金额逾159亿，较去年8月第三度批出的补地价金额，平均每方尺约6000元、涉及金额约245亿，大幅调低约35%，然而因为金额过高，发展商未有接纳，并且已经提出上诉。
去年底同区项目  补价仅2040元

事实上，越秀地产同区东源街越秀冷藏仓库重建项目，在去年11月与政府达成换地协议，涉及补地价金额大约13.46亿元，预期重批地段将发展的项目，包括5幢提供1393个单位的住宅大楼，以项目可建总楼面面积约66万方尺来计算，平均每方尺楼面补价约2040元，即上述油塘湾商住项目最新的补地价金额，较同区同类项目高出约91%。

据了解，除因为补地价金额过高之外，发展商再度拒绝接纳并提出上诉的其他原因，包括项目发展年期长，以致风险及利息等成本较高，未计算购入地皮的费用，仅补地价、建筑费及利息支出，第1期发展的平均每方尺成本，以建筑面积计约12500元、实用面积计约14500元，后续期数将更高，而且发展商需要在39万尺的前滨及海床范围，兴建海堤及登岸梯级，令到整体发展成本增加。
地价料续跌  专家：发展商步伐减慢

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，新盘货尾存量高企，个别新盘更以「蚀让价」推盘，加上全面「撤辣」之后，楼市复苏力度不足，差估署7月私人住宅楼价指数，按月跌幅扩大至约1.9%，连跌三个月，创8年新低，预期地价还有下跌空间情况下，发展商自然不急于补地价。

他又说，即使美国重启减息，本港银行初期跟减幅度料温和，融资成本高企下，发展商自然不希望将资金锁定于未发展项目，还有是政府的补地价金额，一直与发展商存在差距，因为政府主要是根据过去数据来厘定补地价金额，发展商则会将未来楼市趋势等因素纳入考虑范围，导致补地价步伐普遍比较缓慢。

资料显示，上述油塘湾「巨无霸」商住项目，由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展，筹备已经超过20年，地盘面积约832051方尺，2017年7月已获屋宇署批出建筑图则，可建楼面面积约408万方尺，计划兴建30幢商住楼宇，预期可提供约6236个私人住宅单位，规模相当于半个太古城。