减息将至 港楼市可望见底

本港楼价由高位累挫近三成，仍未止跌。上周五公布的中原城市领先指数CCL按周跌1.46%，最新报136.66点，重返2016年9月中的水平。林本利今次整理了自1964年至今的楼价数据，让学生以史为鉴，了解每次楼价升跌的周期。从历史数据可见，楼市下跌往往持续3至6年，大约跌三成至六成。

前理大会计及金融学院副教授林本利2011年提早退休，创办理财教育中心，教授稳健投资理财之道。他经常提醒学生，要做好资产配置，分散风险。固定资产如住宅、海外楼、车位等物业可占六至七成；其馀三至四成为流动资产，包括股票、债券、定存及寿险等。

事实上，不止林本利和学生，相信大部分港人物业也是占最大部分的资产，近期本港楼价重回2016年水平，不少人身家缩水。究竟楼价下跌何时了？林本利喜爱参考历史数据，他花了不少时间搜集1964年至今的香港楼价数据，归纳出四个楼市周期（见表一）。

「首先你要知道，楼价调整是必然的，这次已经是迟来的调整，过去大概是17年左右一个周期。」1964年至1981年一个周期、1981年至1997年一个周期、1997至2018或2021又一个周期，「这次是迟来了，你用2018年计就是21年，用2021计就是24年。」他解释，中原CCL在2018年8月的高位188点，至2021年8月高位191点，表面上看CCL在2021年创历史高位，但其实188点才是真正高位，「191点是Nominal（名义），由188到191，几年才升3点，通胀也追不到，所以投资要看Real（实质），所以实际最高是188点。」他为了让学生更了解楼价的实际升跌幅度，也特别整理了名义和实质两项数据。
港楼价重回2016年水平

先是1964至1981年，因六七暴动、移民潮、地产商因拆卸旧楼时倒塌，被政府下令全面停工，出现资金周转困难，以及银行风潮等因素，楼价在1965至1968年间大跌，4年间名义上跌33%，以实质计则跌41%，至1968年、1969年见底回升，其后再升至1981年再见顶，楼价名义计升了13年累计12.4倍，实质计则升12年，升幅为3.8倍。四大地产商（包括李嘉诚、郭得胜、李兆基和郑裕彤）在这次地产低潮中低价吸纳土地，为事业奠定基础。

其后1981至1997年的周期，1981年、1982年至1984年间楼市因香港前途问题会谈，引发卖楼移民潮，加上高通胀、工业式微、强美元等因素再出现楼价大跌，楼价名义及实质分别跌44%及58%；而1985年至1997年，名义及实质分别升11.3倍3.8倍。
3次楼市大跌  正值美加息

至于上一个周期（1997年至2018或2021年），楼市在1997至2003年6年间，先后经历911恐袭、亚洲金融风暴、「八万五政策」、强美元、科网泡沫爆破及沙士等因素，楼价名义及实质分别跌65%及60%，而在2004年见底回升，名义计升至2021年，18年间升4.4倍；实质计则升至2018年，15年间升2.6倍。

从历史数据可见，楼市下跌往往持续3至6年，大约跌三成至六成。而楼价见底后往往可回升十多年，「回升也颇为可观」。

外界相信，美国联储局下周启动减息，可有助楼价见底回升。林本利认同减息是关键因素，「楼市确认了下调时，早两年我说调整多少呢？调到两成到三成左右吧。调到两成之后，政府就会出招的了，因为跌多两成就很多负资产。那么我估计应该三成左右吧，现在最主要是看减息进度和幅度。」

美国息口走势，向来是本港楼价其中一个关键因素，过去三个周期楼价大跌，亦处于美国加息周期，例如上世纪80年代美国息口高达20厘。而1998年至2000年，美国联邦基金利率亦由4.75厘加息至6.5厘，至2000年科网泡沫爆破才开始减息。至于今轮跌市，美国自2022年起加息11次，由0至0.25厘加到5.25至5.5厘，累积达5.25厘，加重不少人的供楼负担。

至于现在是入市买楼时机吗？林本利下一期再为大家分析。