负资产大急升 按季飙至2.5万宗

金管局公布，去年第4季末本港负资产住宅按揭贷款宗数录得的25163宗，按季大增1.26倍，创19年（即2004年第3季以来）新高，金额亦创2003年新高。除因住宅楼价去年第3季按季下跌5.2%后，第4季再跌5.2%之外，市场人士分析，相信另一个导致负资产激增的主因，是受「林郑Plan」等高成数上会的按揭计划拖累，其中1200万元以下等中细价单位的楼价下跌最受影响。
上季负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2023年第3季末的593亿元，激增1.2倍。至第4季末的1313亿元，也是自2003年第3季以来最多。当前全港所有未偿还贷款中，有7%为负资产住宅按揭贷款，较第3季末增加3.9个百分点。负资产住宅按揭贷款中，无抵押部分的金额由2023年第3季末的20亿元，大增2.7倍至第4季末的73亿元。至于去年第4季末拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款比率，由2023年第3季末的0.02%，轻微上升至第4季末的0.03%。
多涉银行职员或按保贷款

香港金融管理局副总裁阮国恒指，这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款和按揭保险计划下的贷款，按揭成数一般较高，当中以按揭保险计划下的贷款所占比例较大，而按保计划对申请人的还款能力有严谨要求。他指出，按保计划下的贷款质素十分良好，银行按揭业务风险可控。

政府早于2019年先后推出「林郑Plan」等高成数按揭计划，惟近2年楼价跌势持续，连带负资产个案亦大幅上升。业界人士指，近年采8成至9成、高成数按揭计划置业的买家最易受影响，单位类型主要以入场价低的上车盘为主，包括中小型单位及纳米楼等。

华坊谘询评估资深董事梁沛泓表示，早年楼价持续高企，期间有不少高成数按揭计划推出市场，令置业人士可采低首期，高成数按揭计划上车，他举例指若市民承造9成按揭，当楼价累跌约10%，单位已成为负资产。他认为主要以入场价低的上车盘为主，如中小型单位及纳米楼；至于豪宅单位则以具实力买家为主，料个案不多。
主要入场价低上车盘

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚说，近两年楼价持续下跌，银行估值亦随之下跌，认为近5年入市的买家最受影响，包括采用高成数按揭的「林郑Plan」或银行职员等在楼市大跌时，最容易变成负资产。他认为，上述数字有延后因素，料未来1季个案将会持续增加。

中原按揭董事总经理王美凤指，楼价已由2021年高位至今累跌约22%，令近年新造高成数按揭除9成按揭外，最新亦有8成按揭用家列入负资产类别。另外，由于银行职员易于申请更高于9成数按揭的银行计划，在楼价持续下跌情况下，亦更容易于列入负资产行列。

经络按揭转介首席副总裁曹德明说，据该行资料显示，近年采用8成或以上按揭买家比重有显著增加。楼价由高位回落逾20%，在2019年至2022年楼价高企并采用高成数按揭入市买家便会较大机会跌入负资产。由于负资产数字是滞后数字，加上现时银行估价趋向审慎，一手货尾积压，发展商倾向以低价策略推售新盘，即使交投量或于上半年回稳，但楼价未必即时回升，上半年楼市或呈「价跌量升」的状态，负资产个案仍有上升压力，料下季有机会超越3万宗水平。