发展商震撼价卖楼 营销策略探底效用待观察

近日楼市气氛稍为好转，有发展商以超低价开售新盘，令市场哗然。发展商宣称卖楼向来是货如轮转，此举是想让更多人有机会上车，但市民更关心发展商此举是否不看好后市，暂时看来是发展商的销售策略，目的是吸引准买家眼球，并且试图为楼市探底。

长实与新地合作的屯门飞扬2期首批单位，折实平均尺价仅1.25万元，比去年推出的第1期首批单位低17%。长实执行董事赵国雄形容这张价单为「深水炸弹价」，强调集团沿用货如轮转推盘策略，冀能震撼市场，亦配合政府下调印花税税阶措施，提供更多机会予市民置业，而集团最近买入多幅平价土地，增强货如轮转信心。
一手货尾过多 须积极减磅套现

发展商减价卖楼，不能只单看表面说法，还应看背后其他因素，尤其是发展商都面对着处理手上积累的一手货尾问题。去年本港经济受疫情肆虐和美国联储局大幅加息的双重打击，股市大跌，市民因身家大缩水，不敢贸然上车，导致楼市出现价量齐跌，发展商即使获批预售楼花同意书，也不敢在市况低迷时推盘，结果去年一手成交量大跌45%，发展商积存的货尾单位逾1.8万伙，再加上今年有机会推出的新盘多达3万伙，令潜在一手供应量多达4.8万伙，发展商须积极推货减磅。

本港与内地全面通关后，楼市氛围已明显好转，但外围环境急遽转差，美国遏华措施持续升级之馀，美国矽谷银行倒闭后，瑞信银行又有爆煲危机，即使储局和瑞士央行相继出手支援受影响银行，但股市人心仍虚怯，投资者始终担心银行随时有爆煲引发新一轮金融海啸风险，以致股市持续大幅震荡。

由于后市充斥太多不明朗因素，发展商为了保障集团和股东利益，最佳方法是趁楼市回稳时，尽快沽售手头上的货尾套现，确保今年卖楼收入有可观进帐，好向股东交代。

不过，长实以超低价开盘，引起市场关注个中有甚么启示，是否意味其看淡后市？长实在推飞扬2期时确实比1期时「劈价」17%，与该楼盘地理位置有关，若要吸引准买家，须在价钱上提供一定优惠。再加上该盘是上车盘，并不能反映整体楼市走向。
暂未见发展商跟风掀减价战

由于一手潜在供应过多，发展商均面对减磅套现压力，问题是长实这次超低价推货，会否掀起其他发展商跟风，加大楼市下行压力。暂时并未看到发展商有掀起减价战的苗头，毕竟长实此举明显是一种促销策略，先以震撼价开盘，吸引准买家注视，单是昨天便吸引逾千人参观示范单位，营造市场气氛，愈多人入票认购，便可酌量加价加推，藉此测试市场承接力。

事实上，长实并不是首次当「坏孩子」，1989年六四事件后，当时市场信心低迷，发展商不敢开盘，长实减价推出黄埔花园，结果吸引市民排队买楼，成功扭转市场氛围，其他发展商也跟进开盘，当楼盘有承接力，楼价很快便回稳向上。

不过，今时不同往日，由于未来几年一手供应太多，加上外围经济变数多，即使楼价成功探底，也难以大幅急升，可能是平稳发展，为准买家制造入市空间，否则发展商今后多兴建的两房单位便难以销售。目前楼市正如大病初愈的病人，需慢慢调理，发展商以低市价推盘，若能哄抬市场气氛并为楼价探底，将有助楼市信心回复。