美国楼市火热 加息未必降温

（星岛日报报道）美国2021年楼市非常畅旺，房价不断创纪录。眼见房价趋升，买家惟恐迟买错失，于是蜂拥入市，房价持续趋升，2022年联储局加息在即，能否为美国楼市降温？

美国联邦住房金融局（FHFA）公布，2021年第三季美国房价按年上涨18.5%，创出季度新高。美国房价普遍上涨，50个州及华盛顿房价在2021年第三季均录得升幅。首100大城市的第三季房价全都见升势，其中费城升幅最少，上升近一成。

FHFA资料亦显示，美国10月房价按月上升1.1%，较9月的0.9%按月升幅有所扩大。全美不动产中介协会资料显示，2021年11月，美国成屋销售价格中位数按年上升13.9%至35.39万美元新高。

新冠疫情爆发后，各国纷纷「放水」刺激经济，其中，美国联储局于2020年积极实施宽松货币政策，基准利率降至0.25厘，并且启动无限量的购买资产计画。市场资金流动性忽然上升，借贷成本下降，同时政府向美国市民派发疫情补助金，导致当地储蓄率创出新高，并因在疫情下，全球流行居家办公、遥距上课，需要更宽敞的居家空间，美国民众手头现金充裕，于是部分资金转向购买楼房。

在热炽的购房需求下，美国的房屋供不应求，美国商务部公布，去年10月房屋开工率按月减少0.7%，惟住宅开发许可则增加4%。在疫情下，新屋动工暂停，尽管疫情缓和后复工，但建筑材料运输延误、劳工短缺、建筑成本上涨，导致新屋兴建及房屋库存减少。全美地产经纪商协会资料显示，2021年10月底房屋库存按年减少12%，按月则下降0.8%，供应量不足3个月的销售所需。数据反映新房供应仍然低于正常水平。

不过，联储局在2022年可能加息，借贷成本上升，会否令美国房价升势降温？

联储局于2021年11月开始缩减买债，并且今年可能加息三次。不过，在房屋供应仍然紧张的情况下，有意购房的潜在业主可能会加快入市，故料美国楼市在今年首季仍然畅旺。即使落实加息亦未必会对美国楼市带来很大冲击，因为住宅按揭利率只是回复至疫情前的4厘左右，而且低于美国的6.8%通胀率，即是实际利率仍为负数。在通胀预期升温之下，民众的置业意欲未必会明显降温，因购房可对冲通胀。

标普道琼公司最新公布的2021年10月标普CoreLogic Case-Shiller美国房价指数，按年上涨19.1%，但较9月的19.7%升幅有所放缓。20大主要城市房价指数上升18.4%，亦较9月的19.1%升幅放缓。数据反映美国楼市的上升动力，可能在去年第三季开始转趋温和。

事实上，自从2008年次按危机之后，美国的置业的首期比例，以及置业者的信贷要求均提升，况且联储局于2020年3月重启宽松货币政策，令市场流动性大增，加上华府大派疫情补助金，现时美国民众的储蓄率创新高，可见房贷的基础较稳阵，惟恐今轮楼市狂潮可能造成美国民众的贫富更加悬殊。