莱坊︰内地与本港楼价料升3%至5%

(星岛日报报道)近期疫情走势缓和，楼市气氛亦不俗，莱坊昨预期，明年本港及内地楼价齐录增长，其中，本港明年按揭息口料维持约两厘以下水平，楼价可录3%增长，一旦本港与内地通关，豪宅楼价更可看高一线；至于内地大湾区城市，因受惠国策，料升3%至5%，而近期的内房债务危机属「现金流不足」，只要把手持的物业售出，即可解决问题，并非「骨牌式金融危机」。

莱坊董事王兆麒表示，本港住宅楼价在历史高位徘徊，预计明年息口仍将维持2厘以下，唯由于经济前景仍有隐忧，买家将比以往审慎，估计来年整体住宅楼价微升3%；如果内地与港通关，内地购买力将促使明年豪宅楼价升3%至5%，有望跑赢大市。

此外，明年新盘供应充足，料部分二手购买力将转投一手市场，以致买家放缓入市步伐，引致明年一及二手总成交量回落10%，至约6万至6.5万宗，其中一手成交占将30%。至于「北部都会区」概念短期内将刺激新界西北楼价上升。

至于内地市况，王兆麒指出，内地住宅表现在未来12个月间，主要受三大因素影响，包括经济下行风险增加、中央政府对各城市的住宅调控力度，以及内房债务问题，最近内地政府稍放松楼市调控政策，内地部分银行放宽借贷并下调利率，市场憧憬中央可能有限度地放宽调控，促进楼市发展。

然而，虽然内地经济在疫情大致受控后，已录迅速增长，唯最近受到生产成本物价上升，以及生产力下跌所带来的「类滞胀」风险升温，预料明年内地的本地生产总值（GDP）增长势将放缓，为楼市前景添隐忧。

他再指，内房债务问题不大机会出现系统性危机，与08年金融海啸时相比，当年雷曼持有的金融资产价格波动，最终因信用违约掉期及债务担保证券崩溃，导致系统性危机，影响大量银行的财务状况，甚至全球市场稳定。

反观是次内地发展商持有实物资产，其本质是更透明、价值更稳定的优质资产，现时内房背负3000亿美元债务，但只是「现金流不足」，影响主要针对债权人及供应商，如内地发展商能顺利出售手持物业，令资金回笼，债务可顺利解决，更不太可能成为「骨牌式金融危机」。

他预计，大湾区城市受国策支持，持续扩充发展，料大湾区住宅楼价明年升3%至5%，有望跑赢其他城市，至于其他内地一线城市因资金充裕，以及调控放宽，楼价将升2%至3%；唯因资金集中主要都市，料其他城市楼价跌2%。

此外，港岛甲厦楼租金由年初至今跌4.2%，随中环写字楼「再中心化」需求回升，中环空置率微跌0.5%至7.4%，今年首11个月的租金累积跌幅少于3%，料明年港岛甲厦租金有5%至10%升幅。至于今年九龙区写字楼租金跌3.5%，交易面积收缩19.2%，惟租赁需求微升，新签订的写字楼租赁个案按年大增35.5%，反映租金见底。