观塘「变天」打造成核心商业区

(星岛日报报道)近年政府起动九龙东，锐意把区内打造成新一个核心商业中心；其中，观塘工业区亦随即起动，不少财团趁势把旗下的工厦申请改划作商业发展，据本报统计，连同市建局项目，区内至少有14个商业及酒店等项目，涉及逾566万方尺商业楼面，势令该区出现大变天，未来将摇身一变成为新一个核心商业区。

自起动九龙东政策推出后，观塘工业区发展越见成熟，集合时尚潮流及工商业于一身的综合地段，近年亦有不少财团纷纷把区内工厦项目改划商业项目发展。区内最具规模的私人发展商项目、则为新地旗下兴建中的巧明街98号前九巴车厂用地大型综合项目，设有两幢甲级写字楼，总楼面合共65万方尺，另有约50万方尺商场，合共总楼面约115万方尺。据新地年报显示，上述项目预期于2023年落成，商场部分楼高10层，将包括潮流品牌、零售和特色食肆，预计于2024年开业，预期将会是新版APM商场。

其次为，由伯恩光学总裁杨建文等人持有的观塘3幢工厦（业发工业大厦共2期项目及年运工业大厦），新近向城规会申请合并上述项目，并放宽两成地积比率限制发展，拟议重建为一幢楼高39层的商厦，涉及可建总楼面约72万方尺。

据城规会文件显示，上述项目位于开源道75至77号的业发工业大厦1期及2期，以及巧明街119至121号的年运工业大厦，邻近观塘鳄鱼恤中心及APM等商厦。地盘面积约5万方尺，申请放宽两成地积比率至14.4倍发展，重建为1幢楼高39层的商业大厦，其中地库1楼至10楼属零售餐饮用途，楼上则属于办公室用途，涉及总楼面约72万方尺。

麒丰资本早前亦申请重建旗下鸿图道33号王氏大厦，以重建一幢31层高新式工厦；麒丰资本创办合夥人暨投资总监洪英伟表示，观塘区酝酿巨大变天，最瞩目为新地旗下、逾百万尺的九巴车厂重建项目，规模庞大，将成为目前开源道APM以外的新亮点，商业区由现时一个重心，变成拥有两个重心，零售及商业内容更加丰富，将吸引更多人流。

洪英伟指出，目前区内空置率不少（东九龙空置逾双位数），加上供应相当庞大，相信需一段长时间吸纳，惟现时区内商厦尺租由10多元至最高30元，与核心区动辄过100元，仍然有距离，可吸引一些企业由核心区迁入。

他坦言，观塘区目前存在缺点，工业区内经常塞车，不少街道经常受厂厦用家上落货所阻，主要街道开源道更于上班时间内，塞车相当严重，相信此问题还需要多年时间才能解决，幸好区内工厦不乏单一业主，旧式厂厦有望陆续重建，届时塞车才能得到解决。

此外，观塘工业区邻近的由市建局发展的观塘市中心重建计画，当中第4及5区商业项目，未来将集合商场、写字楼及酒店于一身，涉及可建总楼面逾209万方尺；当中第4区将建一幢办公室及酒店大厦，预计提供约400个房间，第5区则将建楼面逾100万方尺商场，规模较现时区内指标商场APM的63万方尺楼面更大；而目前该项目正进行旧楼拆卸工程，料短期内将会推出市场招标。

而最新一宗申请为本月初由财团持有的振业工厂大厦，向城规会申请放宽地积比率及建筑物高度限制，以重建为一幢28层高商厦，涉及总楼面约15.9万方尺。

据城规会文件显示，上述项目位于励业街5号，目前「其他指定用途」注明「商贸」，申请拟议略为放宽地积比率及建筑物高度限制，以作准许的办公室、商店及服务行业和食肆用途。

上址项目地盘面积约11053方尺，申请放宽地积比率约20%发展，由12倍增加至14.4倍，而建筑物高度由主水平基准以上100米申请放宽至125.9米，即增加约25.9%，重建为一幢楼高28层(包括1层空中花园/防火层，另有4层地库)的商厦，涉及可建总楼面约15.9万方尺。

业内人士指，近年观塘区发展步伐加快，而施政报告亦宣布工厦活化政策再延长3年，料未来区内仍有不少传统工厦项目申请改划并重建成发展，相信届时亦区内交通基建配套亦会有所改善，料可吸引更多企业迁入区内。