油旺「大翻新」划五重点发展区

（星岛日报报道）市建局重建油麻地及旺角地区研究讨论多时，终现具体方案。局方早年于研究当中根据发展密度、设计人口规模和对资源的影响，制定了「正、负、零」三个概念蓝图方案，最新决定是采用当中的「正」方案，即相比现有分区计画大纲图所订定的限制，尝试增加一亿方尺的住宅及非住宅楼面，将区内人均居住面积由一百九十四方尺，增加至二百三十七至二百八十方尺。局方又建议在两区划出五大重点发展位置，包括在花墟径附近兴建大型水道公园，活化油麻地果栏成旅游景点，兴建多层大厦重置现时果栏的批发作业等。

市建局正式完成油麻地及旺角地区研究，研究范围内的三千三百五十幢现有楼宇中，约六成五的楼龄超过五十年。其中四成七的楼宇状况为「欠佳」、「失修」和「明显失修」；三成七为「三无」大厦。至二○四七年，约八成的楼宇楼龄将超过七十年，预计新建住宅单位的数量将远远落后于现有楼宇的大规模老化。发展局向立法会提交的文件显示，研究范围的重建步伐缓慢。在过去二十年，当局只签发了五十三份入伙纸，剩馀建筑楼面面积只有约为百分之七，分散在研究范围内较小的地块，超过八百幢楼宇无重建潜力或其重建潜力为负数。

研究根据发展密度、设计人口规模，以及对资源的影响，制定了「正、负、零」三个概念蓝图方案。其中「正」方案，即是重点促进经济增长，在基础设施和规划容量的限制之下，增加一亿方尺的住宅及非住宅楼面。

发展局表示，政府大致欢迎研究提出的建议方向，并会采纳「正」方案作规划愿景，为日后逐步改划分区计画大纲图等提供指引。

油旺研究亦将两区分为五个「市区更新潜力地区」，例如旺角东及西会成为「动力商贸区」、油麻地 会成为「历史文化生活区」，而五个潜力地区下再设五个发展节点，即日后区内重点发展的所在位置，均位处策略性位置，交通便利，与港铁站的距离属可步行范围内。

其中，市建局建议将现时位于花墟径的水渠改建为水道，供市民消闲康乐之用，并兴建大型水道公园、改建界限街游乐场及于界限街兴建新的政府综合大楼。局方亦拟在旺角东的门户位置建立一个综合性混合发展，并在该项目入口处，面对亚皆老街位置兴建一个大型露天广场。市建局亦打算在位于旺角西的门户位置，邻近朗豪坊的旺角街市将成为一个供市民及游客汇聚的新景点。研究建议透过在一个特色市集大堂内整合周边的小贩摊档，重现「街」的氛围，并加入餐饮和零售，构成一个休闲和社区地标，体现地区文化和特色。

至于备受关注的油麻地北油麻地果栏，市建局则建议把拥有丰富历史、文化及建筑价值的油麻地果栏活化成为一个具特色的旅游景点，同时保育其特别价值。果栏毗邻巧翔街的一幅用地将兴建一幢多层的商业大厦，其基座用作水果批发市场，以重置现时果栏的批发作业。现时果栏的建筑群则将保留作水果零售和其他与旅游相关的用途，在果栏以南的土地则用作兴建新的精品酒店、休憩空间和艺术及文化用途。

局方亦建议油麻地南西九龙门户作综合发展，该处位于西九龙站及柯士甸站旁，并为多条铁路的汇聚，研究建议提供高端甲级写字楼、零售商业、酒店、文化艺术及住宅等混合用途。该处将发展成为受欢迎的汇聚点，其新地标发展项目将是西九龙和尖沙嘴的延伸。

市建局估计，全面实施概念蓝图后，可优化研究范围的发展潜力，并可带来公众利益，包括将人均居住面积由一百九十四方尺，增加至二百三十七至二百八十方尺；将休憩用地供应由目前欠缺一九公顷，增至拥有三公顷至八公顷的盈馀；以及减少两成一至两成二的道路空间，以提升环境质素及易行度。

旺角和油麻地的住宅向来多属私楼，但两区用地日后经过「执位」后，这格局有望打破。市建局指在油旺研究范围内，目前只有一小部分公营房屋，局方会在整合街区发展范围内寻找合适的地盘，以「港人首次置业」的形式，兴建资助房屋。有关选址均有便利的公共交通，并邻近政府、机构或社区用途设施。至于实际的供应数量，局方指将按资源情况、技术可行性和政府政策而定。

市建局又提到，在研究范围内，有超过四百幢楼宇的现有地积比率已达规定的最高许可水平相若，以及有四百幢楼宇的地积比率已超过其上限。

在现有机制下，在原址重建这些建筑物在财政上并不吸引或不可行，但透过地积比率转移，可容许将「送出地盘」的建筑楼面面积转移到「接收地盘」，增加重建潜力和有利市区重整。

局方表示，政府现时倾向在市建局确实指定地盘的建议后，以行政方式或《城市规划委员会指引》公布「送出地盘」和「接收地盘」的选址，以供业界参考。当相关业主提出需要改划这些选址或提交规划申请的重建建议时，政府会为选取的「接收地盘」和「送出地盘」进行修订分区计画大纲图。

油旺研究亦提议屋宇署提供额外楼面面积或建筑物总楼面面积宽免，以提供诱因鼓励实现有利市区规划的特定目标。这些目标可包括提供高于政府规定的额外休憩用地，地盘整合及改善整体环境和提高连接性的良好设计，如行人通道、地下广场、空中花园和柱廊设计等。