旧楼收购价四年急涨15%

2021-08-31 00:00

(星岛日报报道)市区靓地买少见少,令不少财团藉旧楼并购增加土储,领航集团主席高兆霆表示,过去四年旧楼收购价急升约15%,因「面粉价」水涨船高,令部分发展商却步,买卖双方陷于胶着,导致部分收购活动频以「泡汤」收场,并形容现今市况为有价无市。

高兆霆接受本报访问时指出,近年市区土地属罕有供应,令旧楼收购竞争亦趋激烈、收购难度亦愈来愈高。他分析指出,现今市区可供收购的旧楼,楼高近三层已近绝迹,楼高五层的亦已买少见少,现今市场上可供收购的旧楼均以七层高起,但因地积比率所限,项目涉及的业权份数亦愈来愈多,即每户可瓜分的赔偿亦愈少,直接推高收购难度,再加上近期楼价直逼历史高位,带动部分旧楼业主叫价强硬,收购买卖经常「计唔掂数」,令买卖双方陷于胶着状态,形容现今市况为有价无市,收购活动频以「泡汤」收场。

对于近期旧楼收购价升幅,高氏指出,本港二手市场楼价近年高踞不下,旧楼收购价会跟随大市调整,赔偿金额一般以楼龄七年内的新入伙盘作标准,故推动旧楼收购价于近年「水涨船高」,估计旧楼收购价于过去四年急涨约15%。 他直言,近年旧楼收购价不断上升,对业界而言可谓坏消息,而且现时市场上旧楼放盘甚少,部分业主叫价亦强硬,令成交量于低位徘徊,他更直言,因「面粉价」近年水涨船高, 令部分发展商却步,除非旧楼长期日久失修,导致维修成本高昂,否则旧楼业主不会轻易接受收购。

对于近期新界北地区地价屡创新高,高兆霆回应指,现时市区土地已接近零供应的局面,故政府近年主力发展新界区,因区内可供发展的土地较多,实属合理做法,惟新界区地价亦冲破9000元水平,现时难以评论是否属高价,因部分地区没有地价指标。但另一方面,目前九龙及港岛区可供收购的旧楼数量甚少,而可成功收购的项目更「买少见少」,希望政府当局积极释放土地供应。

事实上,近年投地市场竞争激烈,大型发展商纷以高于市场估值上限出价抢地,令中型发展商难以增土储,尽管以合组财团的方式入标,投地亦频频落空,直接推动中小型发展商转战旧楼并旧,但随著市区可供收购的旧楼大减,收购活动亦有所下降。

他亦透露,本港大型发展商于土地储备上甚具实力,于多区纷持有大量旧楼,甚至有部分项目早已达强拍门槛,但尚未申请进行强拍,采「按兵不动」作长线收租用途,故该批土地供应仍未释放。

另外,对于哪一区旧楼最受发展商追捧,高兆霆回认指,发展商向来锺情于港岛区旧楼,主要因素为位置好,若靠近铁路当然最理想,但该类供应于市场上已接近绝迹。

另一方面,对于今年楼价走势,他指出,受刚性需求带动,料今年楼价仍有约3%上升空间,因环球疫情尚未稳定,加上中港两地至今仍未通关,同时,本港人均收入停滞不前,故楼价于短期内大幅飙升的机会不大。

至于市场主导的单位,料以一房及两房单位作主导,过去数年间,开放式单位曾经受追捧及热卖,惟近年市况已出现转变,买家对生活空间愈来愈讲究,故发展商近年已一改发展策略,近期开售单位均以一房及两房作主导。

本港土地供不应求,领航地产主席高兆霆指出,市区旧楼买少见少下,直接推高旧楼收购价,整体市况亦趋胶着,故建议增加地积比率,及放宽土地用途限制,以有效释放潜在土地供应,以解决一地难求的困局。

高兆霆指出,现时港岛区地积比率介乎8至10倍,而收购旧楼的赔偿金额,则由可建楼面而厘定,随本港楼价高踞不下,令大部分旧楼业主叫价强硬,导致收购活动「计唔掂数」,若政府当局可放宽地积比率,作为旧楼收购中介,对业主作出的赔偿金额亦可同步增加,收购重建效率亦可提升,此举对业界,发展商及政府属三赢局面,故建议地积比率由现时的8至10倍,增至9至11倍。

他续指,事实上,楼宇随时间增长会浮现很多问题,但因本港土地供不应求,楼价长处升轨,而且业主叫价强硬,令收购活动停滞不前,但旧楼楼龄动辄六、七十年,维修成本高昂,部分更因日久失修,需由政府资助维修,故他认为属浪费公帑,同时亦拖慢社会重建工作。

另外,他再指,近期旧楼收购亦面对不少困难,如业界常就失踪业主感到气馁,由于部分业主早于多年前购入多个物业,并作长线收租用途,但不少早已移居海外,但当他们一旦离世,而且没有设下遗嘱,其下一代并不知情,对于收购公司而言,该类个案需付出大量人力物力,故政府当局可伸出援手,于强拍条例上作出支援。



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