内房转攻收购旧楼市场

(星岛日报报道)政府每年推出的住宅地皮有限，部分所涉及的投资金额庞大，而且招标竞争激烈，富康盛地产顾问联席主席欧沚轩称，近年不少内房财团由于难以购入心水地皮，古转攻旧楼并购，藉以增加土储，并锺情以港岛区地盘看，除该区本身住宅供应有限，所推售的单位亦有价有市，就算保留部分作收租，租赁情况亦理想，做到「可攻可防」。

欧沚轩接受专访时称，近年来政府地皮竞争激烈，每次招标均接获多个财团踊跃入标，要成功脱颖而出，甚为困难，此外，不少推出的官地均具一定规模，投资金额庞大，往往要合组财团分散风险，但以一个占地约4000至6000方尺的旧楼地盘，总投资额10多亿元，已有交易，促使近年愈来愈多内房财团转攻旧楼并购，并持续增加。

他再指，各区旧楼项目中，以港岛区旧楼地盘最受财团追捧，始终该区地皮供应量甚少，以今年首七个月为例，新盘成交量共逾一万宗，但其中港岛区新楼成交量，只占整体交投约一成。

而且区内配套亦成熟，单位售价亦具保证，以新盘为例，只要发展商在单位设计及用料上作出提升，其售价可较同区二手楼高出三成至五成，在物以罕为贵下，承接力自然不俗。

至于就算项目落成后，业主把单位推出市场放租，因普遍项目可供应的伙数不多，即变相租盘量亦有限，相比提供逾千伙的大型项目，租金自然更有保证，租客亦以专业人士，以及在核心商业区工作的上班一族为主，本身承租力亦强，故备受投资者喜爱。

由于可见，港岛区旧楼项目具足够发展空间，故此部分发展商甚至采惜策略，宁愿保留部分单位，作长线收租用途。

另一方面，由于部分内房财团为首次攻港，为求打响名堂，增加市场认受性，均喜爱购入位处港岛传统豪宅地段的项目，藉以吸引市场目光。

富康盛地产顾问联席主席潘伟强亦指出，过往内房财团，对于旧楼并购未算太接受，部分更只会购入已统一100%业权的项目，但随著于本港市场打滚时间增加，对强拍条例亦愈见熟悉，只要有合适的项目，均会斥资购入。

虽然藉旧楼并购增加土储的财团增加，但收购的成本亦有所提高，他指，若相较两年前，预计收购成本约增加一成，除疫情因素外，近年楼价亦持续上升，业主亦不轻言以较低的价钱放售，加上财团收购旧楼，亦须缴付达楼价三成的辣税，在种种因素下，成本自然有所提升，同时也促使近期部分财团，在收购上稍转保守。此外，对于现行强拍条款，潘氏亦建议，可考虑降低部分旧楼的强拍门槛，可由目前的收集逾八成业权，下降至七成半，甚至七成，假若可适度放宽，更有助市区更新，改善面貌。

早于约90年时经已入行从事地产代理的欧沚轩，于代理界打滚多年，曾在多区从事代理工作，包括荃湾、青衣及马鞍山等区域，而在去年离开大型代理行美联时，曾担任港岛区董事一职，静极思动的他，目前就夥拍曾为金朝阳及联安的收购部总监潘伟强，开设富康盛地产顾问，为发展商提供旧楼收购谘询服务。

欧沚轩指出，虽然自己从事代理行业多年，但自己在美联工作时，曾协助该行处理两个港岛区旧楼项目的收购工作，分别为跑地云地利大厦，以及北角继园街项目 ，认为旧楼并购甚为专业，亦大有可行，而且多年来的代理工作，熟悉不少发展商管理层建， 加上在遇然的机会下，重遇在收购旧楼上甚具经验的潘伟强，而两人理念相近，最终决定携手合作，共同开创富康盛。

目前公司亦主攻港岛区旧楼市场，始终港岛区地皮供应有限，而且项目推出后，无论销情及造价均理想，可谓有价有市。另外，该行除协助财团并购旧楼，亦设有建筑部门，协助财团开则。

对于往后楼市走势。富康盛欧沚轩称，今年以来楼价已上升约7%至8%，而踏入第三季后，预期楼价将高位牛皮，并呈价稳量跌。

而上述情况主要集中于二手市场，始终部分二手平价盘源，经已被市场消耗，尚未作出补充，令买家入市步伐转趋审慎，估计要直至第四季，有关情况才有所改善，而全年计算，估计楼价可升10%至12%。

对于市场憧憬，下半年中港两地有机会全面通关，欧氏认为，假若成功通关，不单止对楼市有利，更有助本港整体经济发展，估计楼价5000万或以上的豪宅盘最为受惠，将进一步推动其成交量，因该批豪客始终锺情于豪宅物业，尤其是港岛区的项目。但他亦认为，政府可考虑进一步放宽按揭成数，以面积一个700尺的三房户为例，目前普遍成交价达1000万至1500万，未能享用高成数按揭。他认为，可考虑放宽按揭成数。

■富康盛欧沚轩称，政府地皮竞争激烈，令内房财团转攻旧楼并购市场。