【来论】「明日大屿」规划完整社区 发展棕地效益难以比较

本港房屋与土地政策是特区政府工作的重中之重，纵然政府着力多管齐下增加两者供应，亦难以追上市民和市场的需求。为求纾解香港的住屋困局及打通窒碍经济发展的樽颈，香港专业及资深行政人员协会（专资会）支持立法会通过「明日大屿」前期研究拨款，期望特区政府尽早开展相关的初期研究，朝着解决香港民生及发展经济的方向跨出第一步。

社会有部分意见指开发棕地只需三百三十三亿元，远低于填海工程造价逾六千亿元，更具经济成本效益，令公众觉得开发棕地和建造人工岛是「二拣一」的选项。发展局局长日前已向立法会指出，以每平方米计算，人工岛的填海成本与发展棕地或新市镇时，收回私人农地的补偿金其实相若。专资会认为，棕地与人工岛两者都有必要，将两个选项单凭总开发成本高低定取舍并不恰当，亦不够全面。

有关政府现时应专注发展棕地，无必要花钱研究人工岛可行性的说法，既低估了回收棕地的难度，亦忽略了填海造地能创造完整社区的更大效益。香港的棕地绝大部分并非闲置而是用作物流、车辆维修、环保回收、重型器材及物料仓库等用途，这些商业活动均有其经济功能及继续存在的必要，难以单凭建屋需要引用法例将其所在的土地收回。再者，收地涉及清拆、补偿及觅地安置有意继续营运的商户，成本其实并不如想像中低。更重要但反对人工岛论者避而不谈的，是发展棕地不能如在中部水域填海造地般将土地完整和战略性地规划发展，为香港带来更大经济及经济以外的效益。

为了香港的长远持续发展，大面积填海是不二法门。在城市规划方面，棕地及其他土地选项只能提供分散、较小面积和受制于毗邻已发展的土地，要优化附近的基建支持新增人口需要殊不容易，发展后或未能为社区提供理想的生活配套。相反「明日大屿」完成后能一次性创造大面积的「绿」地，犹如白纸一张，让政府透过公众参与，规划出一个完整的新都会，并藉着其优越地理位置和相关新建运输网络，连接其他发展较成熟地区，纾缓后者所承受的各种压力，提高香港人，特别是基层市民的生活质素。这些造福市民但难以量化的效益实非开发零碎土地项目、加大发展密度、或改变现有土地用途可比拟。

香港由一条小渔村，发展成今天全球其中一个国际大都会，填海造地一直都是土地供应的重要来源。现时本港九个新市镇中，其中六个即荃湾、沙田、屯门、大埔、将军澳和东涌，均需不同程度的填海造地才能建成，对解决市民住屋问题起关键作用。当年拓建新市镇时，香港人口和经济发展对土地供应的压力比今天小尚且要填海，何以今天香港面对更沉重的压力，反而招来反对填海建人工岛？

填海而来的土地，不仅提供居住用地，亦有用作商业及社区设施发展。中环、湾仔及西九龙临海的土地，均从填海得来。其他维港以外的填海工程亦提供了重要基建设施的用地，包括葵涌货柜码头、香港国际机场、港铁修车厂，有助香港发展成国际金融、贸易、和物流枢纽，缔造创业和就业机会。

过去社会已磋跎了不少时日争论，甚至以法律挑战政府各项增加土地供应计画，其间土地和房屋供应不足的严重性却与日俱增。可能有意见认为香港中长期房屋需求被高估，人工岛这个中长期土地供应来源毋须操之过急，但这看法有违社会认同政府应建立土地储备的主流意见。今天房屋及土地短缺困局，皆源自过往政府「见步行步」的政策。故此专资会认为不论短、中或长期土地及房屋措施，政府都必须尽快同时推行。发展棕地固然重要，但不能取代「明日大屿」这个促进香港未来发展的战略性计画。专资会希望市民明白是项计画对于香港的未来发展至关重要，未来共同支持该项计画的各项研究工作，为未来下一代能安居乐业努力。

刘励超 SBS

地政总署前署长、

香港专业及资深行政人员协会「明日大屿」专责小组成员