恒大物业首日孖展27亿 润置佳源传分拆物管

(星岛日报报道)物管板块上市热潮持续，内房龙头企中国恒大（3333）分拆的恒大物业（6666）昨起开招，综合本港券商，其首日暂录27.19亿元孖展认购额，较公开募资额15.81亿元，超购0.72倍。虽然今周有多家物管股同期招股，而且陆续有来，但分析认为大型物管股仍会受投资者追捧。

本周或将三只物管新股撞期招股，除恒大物业外，华润置地（1109）分拆的华润万象生活，及佳源国际（2768）分拆的佳源服务亦传将在本周招股。交银国际联席董事谢骐聪表示，预计接下来至明年仍有不少物管股将上市，相信大型物管股将较受投资者青睐。

今年以来内房分拆物业管理业务上市掀热潮，据本报不完全统计，截至昨日（23日），今年以来已有约21家物业管理企递交上市申请，其中约12家物管企已上市。21家寻求上市的物管企中，近20家物管企由房企母公司分拆旗下物管业务上市，内房排名前五的龙头企中国恒大、融创中国（1918）及华润置地亦在列，颇受市场关注。

疫情下，物管板块估值走高，更引发一波物管股上市潮。资金在今年7月前后纷纷涌入物管新股，当时金融街物业（1502）及正荣服务（6958）领先，首挂日升幅耀眼，曾分别达28.5%及23.1%，一手帐面均能斩获2100元及1050元。

而自8月起，内地监管部门收紧房企融资及债务规模管控，房企面临「三条红线」压顶，更推动房企快速拆分物业上市，以扩宽融资渠道。「三线同踩」的恒大、融创被列为红档，不能新增有息负债；两公司纷纷在8月即启动分拆物业板块上市进程。

谢骐聪表示，今年以来物管股上市潮持续，主要因疫情之下物管板块的防御性凸显，增长快、市场广阔令其估值水涨船高，一度颇受资本市场青睐。相反，房企的估值普遍偏低，故藉机将物管子业务变现，提升估值。而随之而来的「三条红线」监管新规更冲击高杠杆房企，分拆物管业务已成为房企短期内降低负债、增加融资渠道、将子业务变现的重要方式之一。

然而，自9月起，物管板块出现回调，中小型物管新股更是遇冷。10月上市的第一服务（2107）、合景悠活（3913）首挂均以破发收场，世茂服务（873）、金科服务（9666）首挂日收市价与招股价打和，惟融创服务（1516）首挂升近21.9%。

谢骐聪表示，近几个月物管股出现回调，主因部分物管企缺乏并购动作，令投资者对其未来增长空间的想像转向保守。其次是恒大物业、融创服务、华润万象等几只大型物管新股即将上市，摊薄市场资金。他预计今明年仍有不少物管股将上市，大型物管股或将较受投资者青睐。不过，整体物管板块估值短期内难有大幅度回升，预料若明年3月物管企能交出靓丽的成绩单，或才有机会迎来可观反弹。