【来论】绿色环保建筑与发展可并存

政府为鼓励绿色环保建筑，于二○○一年通过屋宇署、规划署及地政署推出联合作业指引。主要引入一系列环保设施，例如环保露台、工作平台、加阔走廊及电梯大堂、康乐设施等等。而这些设施可豁免总楼面面积之内 （俗称「发水面积」）。

由于「发水面积」无限制，「屏风楼」、「蛋糕楼」、「面壁楼」的设计不断出现，一直受到诟病。因此，政府于二○一一年便将宽免上限定为总楼面面积的一成，且停车场须放于地库才可获豁免面积，并与《可持续建筑设计指引》「指引」挂鈎。

若发展商要获得额外一成的楼面面积，除要获得「绿建环评」（BEAM Plus） 认证外，根据「指引」，还须符合三大建筑设计元素：（一）建筑物间距、（二）楼宇绿化覆盖率、（三）楼宇向后退入。

其中楼宇向后退入的要求，即建筑物与街道中心点，最少有七点五米的距离。若不足便须向后移。这对位于巿区面积较少，以及「面长但窄」的地盘，往往很难达到要求。加上市区地铺价值不菲，旺区更可能高达十数万。因此发展商计数后，很多时都不愿牺牲商铺面积，去换取一成住宅楼面面积。故此建议政府对少过一定面积的地盘，可豁免向后移的要求，或将楼宇与街道中心距离的要求降低至五点五米（一条行车线连行人路的宽度）。

《土地及建设谘询委员会》最近亦就环保建筑的总楼面面积宽免作出检讨。主要提到建议维持现时一成上限宽免，但必须获得指定级别的「绿建环评」，才可申请宽免。如项目只得较低级别，则须证明其符合一项或以上的新特定标准，例如绿化应用、长者友善设施和室内自然通风等。

新加建议都能进一步加强及改善绿色环保建筑。可是这对发展商来说无疑涉及额外成本。正如前文所讲，若吸引不大，财务不可行，发展商其实可选择不申请一成楼面宽免。事实根据屋宇署于二○一七年发表的《可持续发展报告》，全年接获二百三十六份建议书，但只有一百二十六份有申请总楼面面积宽免（占总数五成三）。因而这对政策的本义，希望可透过诱因驱使发展商兴建绿色环保楼宇，以改善环境，便有相违。

总括来说，要取得环保建筑与发展可行的共赢，政府及业界须努力磋商，研究每项细节的利弊，以达到平衡各方利益的更好方案。

郭伟恩（仲量联行估价部资深董事）