【来论】建立社区土地信托 增建民间社会房屋

社联的社会房屋共享计画已推行近三年，而全港首个组合社会房屋项目「南昌220」早前亦已竣工及入伙。过渡性社会房屋的发展已渐见雏形，除政府以短期租约出租政府土地外，不少私人发展商亦有捐地或借地予非政府机构发展社会房屋，同时诱发不同机构争相学习兴建社会房屋，但当中亦有不少困难。民间如何通过政府的支持及房企之间的分工，更有效率地增建可负担房屋，大可借镜外地的经验，例如比利时及加拿大的社区土地信托。

增加可负担房屋一直是欧美发达国家其中一个重要目标。除政府建房外，她们亦鼓励民间机构成立社区土地信托，管理土地及增加可负担房屋。社区土地信托顾名思义就是由跨界别的社区代表组成信托，管有土地，并制定目标及机制，持续提供社会住宅与配套设施。时至今天，这种非牟利的土地信托已广泛应用在不同欧美城市，发展出独特的第三部门房屋供应模式。

比利时首都布鲁塞尔就是其中一个例子，在缺乏公营房屋的背景下，有六成居民只能租楼，当楼价及租金飙升，社会房屋的供应又缓慢，民间机构便在二○○八年一次的合作社房屋会议上发现社区土地信托的概念，并自发与政府官员一同前往美国伯灵顿市（Burlington）考察，参考获联合国颁奖，全美最大规模的Champlain Housing Trust。由于官民都十分欣赏社区土地信托模式，十五间社会房企在二○一○年签署约章成立社区土地信托平台，地区政府亦开展可行性研究，最后在二○一二立法，将平台发展成布鲁塞尔社区土地信托。

由于得到政府所成立的房屋基金之资助，布鲁塞尔社区土地信托有能力收购市区闲置用地，以及其他在市区更新计画下的政府土地，以释放他们的使用价值，政府亦会协助她向发展商买地。在政府资助下，居民以入息不高于三成的低息贷款购入单位，供二十五年，居住年期达五十年；若居民日后出售单位，他们能全数取回成本外，还可获得物业升值的二成五，让他们可于私人市场置业；而物业升值的小部分（百分之六）会用于信托的日常营运，其馀则于下一次出售的价格中扣除，确保物业售价低于市价，持续协助当区的低收入家庭置业。此外它亦会联系大学，社企等组织推动居民参与，为居民建立邻舍网络。

同样，在加拿大的温哥华也发展社会土地信托，原因都是因为市场过度受私人发展项目主导，最终楼价与收入脱节，令许多市民面对住屋困难。当时市政府意识到问题的严重性，决定成立专责小组，以象徵式租金及长期契约租出六块土地兴建社会房屋及合作社房屋，亦促成社会房企联合起来，利用土地信托的模式向政府申请使用其中几块土地。温哥华社区土地信托专门管理土地和兴建社会房屋，而联盟内的房企则负责编配房屋及向居民提供服务，分工合作，加快供应。

不同于布鲁塞尔，温哥华的社区土地信托主要发展可负担的出租房屋，并利用盈利较高的项目补贴资助项目，以维持整体财政的可持续性。信托在不同地点提供不同类型的可负担房屋，有些项目的租金水平可低至市值二成三，适合贫穷家庭居住，亦有些项目的租金水平稍高，对象是中等收入住户。由于地契租期较长，项目可作长远营运，在扣除营运成本及偿还贷款后，信托平台可将盈利用于开展新的项目，或向租户减租。

社区土地信托是一种由民间主导的社房发展机制。比利时及加拿大是其中一个有发展「社区土地」的国家，通过跨界别非牟利机构吸纳土地，以信托理念推动项目的发展，增加多类型社会房屋的选择。在发展项目期间，不同持份者可参与规划及设计，期望所发展的房屋能够建立小社区，满足居民需要。

香港也应参考这种模式，民间决心，社会房企在房屋供应上的分工，以及政府的积极配合，均是增建可负担房屋的关键因素。

陈子晴

香港社会服务联会

社会房屋共享计画 项目主任