西九地王截标现暗涌 财团低价试底线

(星岛日报报道)政治事件引发的冲突加剧，今日截标的西九商业地王现暗涌，不但业界已大幅下调估值，有发展商认为，因社会形势仍紧张，该幅地王应押后招标。此外，该地皮不能拆售，而且涉及投资金庞大，回报期较长，财团料采合组形式竞投分散风险，并出低价测试政府底线，令地皮有机会流标。

社会运动冲击，令市场气氛受挫，今日截标的西九商业地王亦存暗涌，有发展商认为，该幅地皮投资额高，涉及资金庞大，在目前的市况下，加上年内招标的商业地均流标收场，应押后招标。另一方面，因地皮本身不能拆售，回报期长，相信财团会出低价试底线。

但由于政府不会低价贱卖土地，预计财团出价保守下，将引致地皮流标机会大增，同时也认为，该幅商业地王规模大，而且整体总投资额高，应该拆细作两幅地皮推出，有助降低风险。

会德丰地产主席梁志坚称，集团将积极考虑入标西九地王，但暂时未决定会否合组财团，同时相信仍有不少财团有兴趣入标，同时也认为，财团出价会否保守，属本身各自计数，较难一概而论。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚称，预期竞投财团主要以合组形式出击，务求降低风险，虽然地皮估值下调，但估计地价连投资额最少逾600亿，较难有财团可以独资形式竞投。他亦预期，在现时社会环境下，财团出价保守，每方尺估值约1.2万，料地价逾300亿，至于招标反应则属一般，料今日将接获2至3份标书。

莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文称，因西九商业地王投资额高，估计只有3至4个财团入标，多以合组财团形式入标为主，就算以独资形式出手，相信一旦夺得项目后，亦会邀请其他发展商合作，始于项目不能作拆售，只可以作长期收租，资金回笼期长，相信会倾向合组财团降低风险。

他再指，以现时市况及社会情况，发展商在「商业地」的估算及出价上跟「住宅地」截然不同，出价一定比住宅地有差别及其他考虑，预期每尺估价约1.5万，地价约474亿。

此外，因该幅地王投资额大及资金回收期长，政府的「计算」与发展商间未定存在一定落差。因发展商会考虑更多项目的未来「现金流」及「出租率」等因素去计算，故此期望政府会应近日市况去调整，以减低流标风险。

该商业地王位于西九龙高铁站上盖，地理位置具战略性，地盘占地面积约64.3106万方尺，最高可建楼面约316.4616万方尺，指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站但包括酒店）用途。据卖地章程显示，项目建成后不可分拆出售，惟只可全幢大厦方式出售；另外，中标发展商须兴建综合车站出入口、有盖行人天桥等设施。