【2007】大摩调研三四线城市 看好碧桂园增长潜力

今年前五月领军房企碧桂园实现合同销售额3346.8亿元，继续维持行业第一的地位。碧桂园涨势如虹的销售业绩也吸引越来越多投资机构关注。
6月26日，为满足机构投资者需求，碧桂园在江苏江阴举办资本市场开放日，其中摩根士丹利参与调研后发布研报称，碧桂园项目在江阴当地市场主要满足改善性需求，并无太多「炒房」迹象，加上持续温和的棚改和碧桂园采用SSGF革新建造工艺缩短工期等因素，料碧桂园涨势良好。
碧桂园江阴资本市场开放日当天，机构分析师调研了当地三个专案。
「已经交房项目入住率超过70%，其中华星世纪学府采用了SSGF，从开工到交付还不到400天时间。该区域棚户区改造工作一直在持续且稳健地推进，而不像北方部分城市那样激进。」摩根士丹利在上述研报中分析称，预计碧桂园在苏州市场份额至少能达15%。
这是碧桂园在三四乃至五线城市布局的真实写照。早在今年3月，摩根士丹利即发布研报预测，三四线城市不但购房意愿超过一二线，而且还将会有长期可持续的购房需求。
据去年底全国住房城乡建设工作会议内容，2018年国内棚改目标为580万套，超过预期。
随著国家分级调控出台，房地产市场分化加剧，碧桂园继续发挥项目均衡布局的优势，重点深耕三四线。2017年，碧桂园新增881块土地，按面积计算，位于一二线与位于三四线比重为31:69。
同期，碧桂园在超过70个县级市的市场占有率超过30%，部分甚至过半。
碧桂园近年来在三四五线城市推出「好房子」产品，强调「好产品、好品质、好环境、好商业、好物业」，通过优化户型、提高得房率、电梯入户、配备城中心优质教育、商业、医疗等资源，瞄准当地人士改善型需求。
长期以来，碧桂园房屋销售均价保持十强房企最低，它坚持的是「比价不如比价值」的理念。权威第三方机构中国指数研究院指出，碧桂园之所以能做到「价平质优」，全赖拥有业内独一无二的标准化开发链条。
碧桂园颠覆了地产外包经营模式，「一条龙」开发模式实现了专案从拿地、规划、方案设计、建筑施工、装修到销售和物业管理整个作业链条完美整合，省掉了中间环节，在保质的同时，能够有效控制综合开发成本，最终实现还利于民。
除全产业链，近年来碧桂园还锐意改革，创新建造工艺升级，自主研发SSGF高品质建造体系。该技术集成解决了渗漏、空鼓、开裂等房屋建造顽疾，减少了空间浪费，同时还可实现专业的全穿插施工，从而使主体封顶后120天达到精装交付条件，实现建造速度比传统工期缩短8-10个月。完工速度快，节省利息成本，加快了周转，直接提高净资产收益率。
据了解，截至6月底，SSGF已在全国20多个省份、近300个项目中推广使用。未来碧桂园每一个符合条件的专案（SSGF适合18层以上的洋房）都将采用SSGF，为城镇住宅升级换代提供支撑。
6月22日，第八届中国房地产「广厦奖」公布候选项目名单，碧桂园申报的七个专案全部入选，这些专案均采用SSGF或装配式建造体系，该奖项是国内房地产综合开发行业的最高荣誉。
早前，摩根士丹利对碧桂园控股（02007）维持「增持」评级，并给出19.2港元的目标价。