港股升幅惊人 街上重见人气 惟楼价难大反弹 李声扬：息口高企 发展商仍有压力
2025-03-09 06:00
相信读者都有留意，近期港股大反弹。去年头恒生指数曾跌至约15000点水平，如今一年多就反弹9000点，升至24000点，升幅60%，相当惊人。那些坚持认为「经济如此差，股市怎会好」的网民及「专家」，不知有何解释。要么承认经济根本不差，要么承认经济差股市也可以很好。笔者相信两者皆是。
不过另一方面，即使恒指一年多反弹了9000点，香港楼市依然低迷。之前的主流论述，都以「经济差」，「没有旅客」，「利息高企」，「北上消费」，甚至「地缘政治」等等去解释股楼皆跌。问题又来了，为何股市大反弹，楼市却没有起色？是因为股楼根本是相当不同的东西？还是楼市快将见底反弹？笔者也倾向相信，两者皆是。但笔者同时相信，楼价不太可能大幅反弹，但却可能已有见底迹象。
新盘群推 二手楼没大跌
3月7日公布的中原城市领先楼价指数（CCL），较对上星期反弹0.3%，按月则仍跌0.6%。此指数量度二手楼价，自疫情爆发（2020年1月底）以来跌24%。以单一星期计，中小型单位价格反弹，大型单位却下跌；但若由疫情爆发计起，两类单位的跌幅相差不远（当然那些「纳米盘」是重灾区）
现在的二手楼价，大约仍接近十年前，2016年秋天的水平。今年二手楼价走势暂时算是持平，也较去年9月美国第一次减息时略高，但仍较去年3月「撤辣」前的低位低4%。简单来说，二手楼价在低位徘徊，反弹肯定言之过早，但却似乎已有支持。
地产界当然一般是唱好，代理公司预计楼市第二季回升。这会否发生？笔者不知道，不过代理公司的理据，也有一定道理：其中一个重点是，即使近期发展商推售不少新盘，但二手楼价仍然没有大跌。
股市赚钱 心理影响居多
代理公司提到的另一利好消息，是股市大反弹。笔者对此点半信半疑：股楼皆跌时，坊间常讲「负财富效应」，股票输了钱，无钱买楼，而笔者并不太同意此种讲法。所以现在反过来说，笔者也不认为股市赚到钱，就会带旺楼市（否则就变了是输打赢要了），相信影响仅属心理居多。
另外新出现的利好因素，和早前财政预算案有关。楼市并非预算案重点著墨的地方，但政府还是调整了印花税。以前300万以上400万以下的物业，要交1.5%印花税，现在却只要100元。换句话讲，买家可以节省几万元，这对细价「上车盘」的买家来说，应该不止是心理影响，而是有机会影响置业决定。似乎细价楼的成交和楼价，有望走旺。
另一值得留意的宏观因素，是美国的息口。美国早前减息两次后，一般预期接下来的减息步伐，将会相当缓慢。但近期美国的经济数据欠佳，特朗普的种种政策也引起市场担忧经济放慢（甚至衰退），所以美国债息由高位急回，市场的减息预期，也重新上升。若减息步伐又加快，似乎也是会利好楼市。
当然最后，是本地「经济」。甚么是「经济」，大家可以随便演绎。不过就笔者目测，游客似乎明显增加，街上人流也是多了。之前入夜了无人烟的地方，也开始重见人气。另一方面，笔者接触的客户，近期的各种预算好像也比较松动。有理由相信，经济情况正在改善中。
息口高企 发展商势去货
但不利因素呢？当然仍然存在。北上通关方便，无可避免会对香港各种价格造成压力。另外值得一提的是，香港发展商虽然普遍仍算健康，没有发生像内房般的违约或「烂尾」情况。但在楼价，租金，和人流都低迷，而息口却高企的情况下，不少发展商仍是有一定压力。这代表甚么？代表它们仍是会以比较进取的价格卖楼。「疯狂劈价」，「震散市场」未必重现，但若楼价反弹，发展商也会加快卖楼，这也是笔者认为楼价难以大反弹的原因。
无论如何，还是那句：买楼博升值，拿来炒，甚至拿来收租，都不适宜。但若不打算移民的话，现在水平买楼自住，似乎不是坏主意。
Patreon作者 李声扬
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