装修拆墙惊见钢筋 揭厨厕为预制件禁改动 业主投诉售楼书无写 「还原墙身要20万！」
2025-02-09 06:00
过去数年落成的资助出售房屋主打细单位，不少家庭装修时都会在间隔上费尽心思。近日房委会「居屋2022」项目陆续入伙，位于启德的启欣苑却出现改动间隔争议。有业主向《星岛头条》反映，单位的厨厕均为「预制组件」，不能拆墙改动间隔甚至钻孔，质疑售楼书未有列明相关资讯，认为负责兴建及出售的房委会应就此负责或作出补偿。执业大律师陆伟雄表示，现行法例的确未有要求发展商列明建筑方法或材料，业主改动间隔随时引发争议及法律诉讼。有装修业界人士表示，若擅自拆墙改动，还原工程费用高达约20万元，业主务必小心处理。房屋署回应查询时，指业主不宜单以间隔墙是否结构墙，以判断装修工程的可行性，并提醒不论单位使用任何建筑方法，业主同样需要遵守《建筑物条例》。
业主不满售楼书无披露预制组件资讯
启欣苑楼高40层，共提供1,840个单位，最细单位面积186尺，最大单位面积448尺，售价由124.38万元至478.54万元。屋苑位置接近港铁宋皇台站，步程约2分钟。由于地点及交通配套俱佳，高层单位更有机会望维港海景，开卖之初不少买家已瞄准启欣苑，与「楼王」北角骥华苑同样受欢迎。
白表买家陈先生（化名）以大约250万元，购入启欣苑一个287平方尺的大开放式单位，原打算更改梗厨间隔，以便间出两间睡房，并计划今年4月中入伙。不过在1月底收楼前，他已从其他业主得知有工人清拆厨厕墙时，发现墙身有钢筋，惊动管理处后才被告知厨厕不能更改，更需要还原墙身。
得悉事件后，陈先生随即向管理处查询，确认单位使用了混凝土「立体预制浴室及厨房」，不可改动间隔。收楼当日，他收到一份启欣苑业主声明书，内容关于拆除及改动、浴室和厨房预制墙事宜。
由于陈先生仍有疑问，因此表明不会签署声明书，「副经理话即使不签名不递交，亦不会影响装修批文。」管理处职员表示，房委会或相关部门已经知悉厨厕墙身问题，正准备交代，惟暂时未有确实日期。
近年落成的新居屋开则大同小异，陈先生指，过往业主及装修公司已有对策，最常见是在浴室及厨房稍作隔间改动，增加单位实用性，惟现时却忽然不能。他不满房委会卖楼时，没有在售楼书中披露这项重要资讯，指控违反合约条款，直言感到被欺骗，「该墙身不是主力墙，不明白为何不能拆去，何况售楼书根本没有提及预制组件不能够拆，好像被房委会瞒骗，最后就要由业主以自身损失承担错误」。
他又批评政府居屋开则设计过时，「图则设计好落后，完全不实用，所以大家要额外花钱更改间隔。」陈先生已在社交平台成立苦主群组， 目前有逾500名成员。
记者翻查启欣苑售楼书，未有说明厨厕采用立体预制组件及不可改动的字眼，反观迟一年推售的启悦苑，其售楼说明书中则列明单位采用了混凝土「立体预制浴室及厨房」建筑法，业主不得干扰、改动、变更或拆除任何结构性的构件 。
陆伟雄：房委会未有违反条款
对于启欣苑业主质疑售楼书未有列明厨厕为「预制组件」，大律师陆伟雄认为房委会未有违反任何条款。他解释，从法律层面而言，建筑方法或采用预制组件并非关键考虑点。房委会在出售居屋时，主要是将完整业权转让给新业主，因此不需要详细交代使用哪种建筑方法和材料，特别是现时技术日新月异。
他又指，房委会虽然没有在售楼书中列明建筑方法及不可清拆要求，但同时没有明确允许业主进行改动。若业主希望进行清拆或改动，在购买单位时前有责任提前告知发展商，并在合约条款中明确表示要求，「如果在购买单位时没有提及，房委会也不会预计业主会改动间隔。」
即使过去有居屋业主进行清拆墙身工程，陆伟雄表示并不代表今后业主可照做。至于售楼书没有明确说明禁止改动，他建议业主通过法律途径，并以此作为论据与房委会辩论，寻求法庭裁决。
现行《一手住宅物业销售条例》并无强制要求发展商需列明建筑方法，条例中亦指明房委会兴建的发展项目如由房委会兴建，是不受当中条例有关售楼说明书的规管。陆伟雄表示，若大众认为应该加入相关规范，应要求政府修订条例，明确发展商责任。
拆墙还原费需20万
有多年装修经验的验楼师昌师傅向记者表示，结构墙一般以钢筋混凝土建造，「有钢筋就不拆」已成为业界共识。一般施工前，工人会根据建筑图则，以辨识墙身是否牵涉结构墙及防火墙，再决定是否拆除。昌师傅指，根据启欣苑图则，该幅墙身并非属于结构墙，当中的钢筋纯粹是预制组件一部份，对支撑结构没有帮助，「始终预制组件需要从内地工厂运送到香港，所以先会加上钢筋固定。」
他强调，今次房委会已表明启欣苑不可改动墙身结构，若业主擅自拆墙，估计还原工程费用约20万元，包括钢筋混凝土材料费用，以及委任结构工程师到单位检查及勘察，并需要向屋宇署入则。
预制组件及MiC已广泛使用
据建造业议会资枓，预制组件与「组装合成」建筑法（MiC）是以厂房预制方式取代传统的工地作业方式，两者皆是体现装配式建筑概念的例子，分别在于后者全个单位都是预先在厂房制造，而前者则只占楼宇的一小部份，预制组件以外的结构部份，需使用传统建筑方法。
为加快房屋供应 ，房委会近年已广泛采用预制组件，常见的包括立体预制厨厕、预制楼梯、半预制楼板及预制板间墙等。昌师傅表示，使用预制组件可有效控制单位质量，减少墙身空鼓情况，惟限制了装修时的灵活度。以启欣苑为例，最大影响是280平方尺的单位，原因是扣除间隔墙后，单位实际面积只有230平方尺，只能间作1房，无法满足居住需求，「好多业主都想间两房，但必须将厨房改为开放式才有足够空间，现在却不能改动，其实根本住都住不到。」
昌师傅续指，普遍居屋业主对政府提供间隔不满意，逾半人都会选择拆除厨房和厕所的间隔墙，或者改动厕所门口，以便有足够空间放置洗手盆及地柜，他认为政府既然采用预制组件，就应该提供更符合市民需求的开则。他指，有业主打算将厨房改为开放式设计，原本间隔墙位置用于置放大雪柜，现时只能无奈将雪柜放出客厅，有绿表买家则打算将单位变作心目中的私楼格局，不过同样因禁改间隔而打消念头，「现在的厕所和以前往的公屋几乎没有差别， 那转买居屋还有甚么意义？」
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招国伟：现行开则有改善空间
公屋联会总干事招国伟表示，对于有业主反映现时居屋开则不符合居住需求，他指因不少购买细单位的年轻业主较少下厨，会选择将梗厨改为开放式，换取更多空间走动，同时避免「开门见厕」，他认为有空间改善开则，以贴合市民所需。
招国伟补充，现时要将梗厨改为开放式，业主需入则向房委会申请，但居屋厨房因防火条例等问题，一向都不容许改动，估计不会获批。他指，近年房协的资助房屋已开始引入这类开则及户型设计，加上私人参建居屋，相信未来市民会有更多选择，不担心影响日后居屋销情。
房署：业主需维持单位整体结构完整
房屋署昨日（8日）回覆《星岛头条》，截至本月5日，共接获24宗启欣苑业主就改动厨房及/厕所墙身的查询。
房屋署表示，业主在未事先谘询建筑专业人士的情况下改动、变更或拆除单位内的间隔墙，包括厨房及厕所墙身，有机会违反《建筑物条例》及/或消防安全相关法例，以及大厦公契的规定，该原则一向适用于不同期数的房委会资助出售单位。
启欣苑售楼说明书内的「装修须知」，列明在进行有关装修工程时，应遵守《建筑物条例》及相关规例的规定和监管制度；「装修指引」亦有提供单位的基本资料，旨在协助业主筹划装修工程，并提醒业主需要维持单位整体结构的完整。
署方提醒，业主或拟进行装修工程的人士，不宜单以间隔墙是否结构墙以判断装修工程的可行性。在进行任何工程前，除参考「装修指引」的建议及确认工程符合大厦公契外，亦应就改动方案谘询建筑专业人士的意见。除非工程属于《建筑物条例》订明的豁免工程，否则如有关改动属于《建筑物(小型工程)规例》下的小型工程项目，须按照小型工程监管制度的简化规定进行；如属「改动及加建」工程，则须向房屋局独立审查组递交正式申请，在取得批准和同意后，才可由注册承建商进行有关工程。
房屋署续指，房委会在草拟资助出售单位的销售资料时，均会检视相关发展项目的最新资料及完善相关内容，务求为买家提供清晰和实用的资料。但不论单位使用任何的建筑方法，业主都同样需要遵守上述有关改动及加建工程的法例规定。如有疑问，可向有关屋苑的物业管理处查询，或寻求建筑专业人士意见。
至于每个单位的布局、面积和尺寸，是考虑到起居空间的基本需要，而采用没有间隔、开放式的通用设计，可让住户有弹性组合出切合家庭生活需要的室内空间，并将会继续听取各方面意见，在符合成本效益的基础上适切地优化设计，确保设计与时并进。
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