消委会揭地产代理隐瞒堕楼 业界称凶宅定义不一 曾有业主拗「送院后才身亡」

2024-09-16 17:52

消委会揭地产代理隐瞒堕楼 业界称凶宅定义不一 曾有业主拗「送院后才身亡」
消委会揭地产代理隐瞒堕楼 业界称凶宅定义不一 曾有业主拗「送院后才身亡」

消委会公布今年首8个月收到11宗涉及地产代理的投诉,其中有代理无向买方披露单位曾经发生堕楼事故,遭买方终止交易,并追讨赔偿,最终法庭裁定地产代理要向买方赔偿订金。有地产代理向《星岛头条》表示,承认业内从业员水准参差不齐,部份人为赚快钱而故意隐瞒问题,惟因法例上并没有定义何谓凶宅,实际事故状况又各有差异,或会引发买家、中介及业主三方差生争拗,建议买家置业时仍要保持谨慎,小心评估风险。

地产代理在物业买卖过程中提供重要资讯,例如在推销物业时安排准买家视察物业或示范单位、提供物业资讯及解答问题。地产代理何先生(化名)表示,凶宅衍生的争议,经常是社会讨论焦点,皆因物业是否凶宅并不是《地产代理条例》内列明地产代理须要提供的资料,以及凶宅在法律上并无一个定义。不过他认为,代理既然受买家委托,若对方表明十分关注物业是否发生过事故,应该尽力为其查证。

消委会提醒地产代理角色复杂,消费者未必可以直接追讨损失。图为示意图。(资料图片)
消委会提醒地产代理角色复杂,消费者未必可以直接追讨损失。图为示意图。(资料图片)

长者在家病逝 业主辩称「非事故单位」

不过一名不愿意开名的代理表示,虽然代理可循不同途径例,例如代理行的内部电脑或坊间所谓的「凶宅网」查核单位是否发生过事故,但不能确保百分百准确无误,认为相关资料披露透明度不足,「现时政府都没有相关机构或网站,让业界更容易核实凶宅资料。事实上,很多发生在单位内的死亡事件未必有报道或资料记录,如果最后要代理负上全部责任,对我们来说很不公平。」

另一名从事地产代理超过20年的锺先生(化名)则表示,部份业主存心隐瞒单位状况,让他们防不胜防。他忆述曾有买家在签订临约后,指业主隐瞒单位曾发生事故,惟业主辩称长辈并非在单位过身,「双方的争论点在于该名长者是被送到医院才被证实死亡,但附近邻居就指他是在单位断气,早已没有心跳。」他补充,「在家离世」因属安详离世,不会构成凶宅的因素,就算是地产经纪亦无法查证。

锺先生续指,业内从业员质素的确参差不齐,自己也听闻有不少人入行只为搵快钱,明知单位有问题,向买家说明时却轻轻带过。他指出,业界要树立正确的职业操守外,买家亦保持小心谨慎的态度,除了向代理查证外,不妨做多点功课,可从互联网、银行物业估价、物业管理处纪录和土地查册文件等了解物业是否发生过事故。

4类事故单位等级:

买「凶宅」 前宜先向银行查询

中原按揭经纪董事总经理王美凤表示,凶宅基本上是一个约定俗成的说法,一般指单位内曾发生不愉快或非自然的命案,如凶杀、跳楼或烧炭、上吊等自杀、失足或煤气爆炸等意外死亡事故等。

由于中国人对不幸命案心生忌讳,普遍不愿意购买凶宅作居所,故此问津凶宅的买家稀少,业主脱手出售单位困难,凶宅成交价一般亦较市价为低。不过,若单位内发生的是属于自然死亡事件如百年归老或病故等,则一般不会列作凶宅。

王美凤指,由于凶宅往往出现转让困难及售价折让的关系,银行对于凶宅有机会降低可造按揭成数、调高按息,甚至拒绝批出按揭;当中亦视乎单位估值与市值之差幅及银行取态等。

上述方面会受到凶宅条件而影响,包括所谓凶宅有多「凶」的程度,如事故的严重性及令人心生恐怖的程度、是否被广泛报道及市场出现较大回响、命案发生至今之时间长短,以及单位是否曾成功转手等,银行之间批出之按揭条款有机会出现很大差别,买家宜多找银行作比较。

如何得知单位是否「凶宅」?

至于买家如何得知单位是否凶宅及是否影响按揭上会,买家可尝试查看网上一些凶宅名单,或透过地产代理查询,但需明白,基本上凶宅没有官方名单及定义,亦没有界定凶宅的标准。

若有业权人离世,土地查册纪录虽可显示相关登记,但这不代表单位属于凶宅,因为纪录不会列出业权人死亡原因及地点;若命案不幸者并非业权人,有关离世纪录亦不会登记在土地注册处。较实际的方法是找银行估价或网上估价,若然属于银行凶宅黑名单,网上估价结果或显示为「不适用」;不过,这不代表银行必定全然拒批该单位之按揭,亦有可能是需由银行再作个别评估,买家可找银行直接了解。

物业交易4大注意事项

(消委会提供)
(消委会提供)

消委会认为,地产代理在交易扮演的角色存在一定的复杂性,一旦发生争议,消费者要追讨未必直接和容易, 因此进行物业交易时须格外谨慎,并可留意以下事项:

1. 应委托受地监局监管的持牌地产代理从业员,切勿委托无牌地产代理。如有疑问,可要求该地产代理或营业员出示「地产代理证」,或浏览地监局的网页,查阅牌照目录。

2. 与地产代理签署「地产代理协议」,以书面订明各方的权责。二手住宅物业使用的订明表格,重要条文包括放盘价、代理的责任、佣金、单边(只代表业主/买方/租客)或双边代理(同时代表业主及买方或业主及租客)等。

3. 消费者应从多渠道核实地产代理的陈述及仔细了解物业各资料,例如详阅售楼说明书(一手物业),并透过第三方渠道如土地注册处和屋宇署的百楼图网,查阅有关业权资料和楼宇图则等文件。

4. 不应轻信「包借」、「包赚」等令人存疑的承诺,亦应以书面形式订立协议并具体列明优惠细节。如有任何怀疑,可谘询独立法律意见,以保障自身权益。

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