专访︱日圆汇价持续下跌 海外物业专家：港人查询买日本楼急增5倍 大阪最热门
2024-05-01 08:00 
日圆汇价持续下跌，每百日圆兑港元上周一度失守5算，为34年来最低。不少港人看准时机，「燃起」投资日本房地产的兴趣。专营海外物业的FMI至汇投资集团行政总裁及创始合夥人李丹翔接受《星岛》访问时表示，港人近月查询到日本置业，较疫情前最少增加4至5倍，其中大阪更成为在日本投资的「热门选择」，因当地民宿的出租回报率是东京的1.2倍。他建议，港人在日本贷款置业时，应留意楼龄，若心水物业为1983年之前所建，银行可能会拒绝贷款，而2011年后的物业则相对容易获批贷款。
按揭货款放宽至7成
日圆「跌跌不休」，对港人而言，除了是赴日旅游的好时机，亦是到当地置业的绝佳机会。李丹翔表示，现时有兴趣在日本置业的人士，都是「有闲钱、肯投资」，主要目标为介乎150万至300万港元的物业，作自住或出租用途，「日本依家正正处于低汇率、低利息、低楼价、低印花税、高回报的『四低一高』投资环境」。他提到，日本按揭利率维持2.7%至2.8%，去年初更把按揭贷款从5成放宽到7成；至于印花税，楼价约5千万日圆的物业，只须缴付1万日圆、即600元港币。
东京楼贵 经营民宿受限
日本众多城市深受世界游客欢迎。李丹翔称，东京不缺投资市场，若投资东京的物业，基本都能出租或转售。惟他指，近年东京楼价攀升，对一般投资者成本不低，且在当地经营民宿有严格限制，即使规例较宽松的地区，全年最多只可经营180天，换言之一年内不足一半时间可营业，入住率爆满亦只得5成生意；而部分地区如新宿、目黑等，民宿只限周末营业，营业额最高只有3成。
李丹翔直言，大阪物业的「投资潜力好强」，是日本其中一个可全年经营民宿的地区，市区交通便利，而楼价仅为东京的六成。此外，大阪赌场将于2030年开业，加上2025年举行世博会，旅客量必然急剧上升，因此在投资物业上的优势更胜东京。
留意是否达抗震标准
纵然日圆持续疲弱，买楼和贷款成本低，李丹翔提醒港人须小心购买些质素参差不齐的平价二手楼。他指，在日本买楼，应留心购置的物业是新还是旧，稍有不慎，或影响贷款进程，他强调「是否做好防震技术也十分重要」，因2011年日本发生大地震，于此后修建的物业，多具有防7级地震的功能；至于1983年前所建的楼宇，则多为一般楼宇，不具备防震功能。
李丹翔指，一旦购入不合乎抗震标准的旧楼，出租或经营民宿、甚至自住，均有风险，或涉及庞大维修费。同时，投资者须留意房屋面积大小及开发商，因这些都是可能影响贷款获批的因素。对于商用物业来说，则要注重地理位置、店铺大小，以及店铺是否已招租。
记者：谢宗英
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