星岛申诉王 | 对付「维修老鼠」攻略 乐翠台新管委推翻亿元维修合约招数
2024-04-02 08:00
有38年历史的柴湾乐翠台,居民因不满原有管理委员会力推高达一亿元、被指是「天价」的维修工程,早前举行业主大会,成功通过撤换管委员全部人员,以及中止维修合约等议案。这类涉及大厦维修,以及管委会人员转换的纷争,在香港非常普遍,乐翠台新当选乐翠台管委会及法团的成员接受《星岛申诉王》访问时,分享他们参与业主大会的致胜攻略。
业主临危埋班 5招踢走原管委会成员
![有38年历史的柴湾乐翠台,原有管理委员会年前力推逾一亿元、被指是「天价」的维修工程,引发居民强烈不满。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/e6bff2382a44a09b81807bdb4311d33a/2024-04/1_5_0.jpg)
![乐翠台早前举行业主大会,虽然面对原管理委员会不断出招,但仍成功通过撤换管委员全部人员,以及中止维修合约等议案。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/93a71c61ad9e2edfd245b92c236e634a/2024-04/2_3_1.jpg)
![乐翠台早前举行业主大会,虽然面对原管理委员会不断出招,但仍成功通过撤换管委员全部人员,以及中止维修合约等议案。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/e703b35d8ad4e110686e1689c1c50ed8/2024-04/3_4_0.jpg)
![《星岛申诉王》找来新当选乐翠台管委会及法团的成员,分享他们参与业主大会的致胜攻略。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/514baf9669a7c17f0d6ec7eb78c07618/2024-04/4_7.jpg)
![招数1 避免居民授权票被操控](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/28318f5aef101e1aa5a598047f88f7ef/2024-04/5_5.jpg)
![过去曾经有管委会专向不理会屋苑发生什么事的街坊埋手,操控他们授权票。「乐翠需要『您』」团队于是重点向街坊宣传,恳请和鼓励他们亲身出席业主大会。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/c5d7645eddaaea227cbd2af2c29e9b60/2024-04/6_3_0.jpg)
![点算业主大会授权票的一晚,原管委会主席打算把票箱带入房间点算,街坊群起反对,结果现场发生肢体碰撞,主席及街坊同时送院,未能完成点票。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/bf576f9f0845464a05e963fa45dc9a77/2024-04/7_2_0.jpg)
![参选管委会的团队以至其他居民,于是自发性看管票箱,确保公正性。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/69f2873d8f6568b0dd06e62840725c42/2024-04/8_2.jpg)
![招数2 接送业主出席投票](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/efb3f0b420bde89460c13ed51eb26a51/2024-04/9_1.jpg)
![主席其后宣布授权票作废,要业主亲身出席投票,对长者或行动不便的业主构成障碍,居民结果自发义载有需要的业主到会场,大大增加他们出席的意欲。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/023c420d6db2c288a46ddebbd590c729/2024-04/10_1.jpg)
![招数3 加快会议进度](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/bd7802ca88016ae672fe316b503ed450/2024-04/11_4_1.jpg)
![业主大会当晚,要先举行时任管委会主席发起的「周年业主大会」,之后才举行居民要求召开的「特别业主大会」。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/a1c8044404c52b9b95b99ae413ffb889/2024-04/12_3.jpg)
![本身从事物管行业、熟悉法团运作的团队成员阿锋指出,有人增加会议议程,动机似有拖延时间之嫌。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/39d128f445c3af9a42e680ccabdadb45/2024-04/13_1.jpg)
![团队成员于是劝喻街坊,不要进入第一个会议,令该会议流会,提早进入「特别业主大会」。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/f919a4ad0bce2896145d2f6b8684d65b/2024-04/14_1.jpg)
![招数4 避免居民投票意向被动摇](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/ca661d40463e5bbab84c66f723a3eb55/2024-04/15_0.jpg)
![原管委会邀请执业大律师、前廉政公署执行处总调查主任查锡我出席业主大会,分享与原管委会相近的法律观点,惟竞选团队早有预备,以免居民投票意向动摇。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/23b1f41fcf77abcdcb761add0bb5d6c7/2024-04/16_0.jpg)
![招数5 会上寻求民政署代表意见](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/c62b313afa7e23752623d43c71890522/2024-04/17_0_0.jpg)
![新当选管委会委员的叶先生说,团队事前详细研究法例第344章(即《建筑物管理条例》),亦看过不同屋苑召开业主大会的案例,早料到有人会延后会议,想好应变方案。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/ae6cdea1a241e7d0851c7331687d096c/2024-04/19_2.jpg)
![主席离场后,团队成员马上询问在场民政署代表,当主席放弃主持会议的权利,依条例是否可以再选一个主持人,成功获民政署代表给予指示,推选新主持人。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/5315dae507829da6f221eaea759580c8/2024-04/20_1.jpg)
![在继后的投票过程,团队成员亦一直小心地按照民政署代表的建议进行。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/46f9c2025c55df8dedaa94f196f67903/2024-04/21_0.jpg)
乐翠台的新任管委会成员,本身互不相识,而且一直不热心参与大厦事务,直至去年10月,服务屋苑38年的管理公司突然停止服务,他们觉得情况不寻常,才开始关注和出席大厦会议,最后成立「乐翠需要『您』」团队参选管委会,希望取缔原有管委会成员,同时中止维修合约。
他们研究过其他屋苑类似案例,总结出原有管委会不外乎透过几招,阻止业主在任期内撤换原有管委会成员,于是他们制订招数应对。
招数1 避免居民授权票被操控
新任管委会委员叶先生说,过去曾经有管委会专向不理会屋苑发生什么事的街坊埋手,操控他们授权票。「乐翠需要『您』」团队重点向街坊宣传,恳请和鼓励他们亲身出席业主大会。如果业主真的未能出席才买个保险,填写授权书由他人代为投票。
叶先生续称,乐翠台的点票传统,一直都在管业处门外开一张桌子,公开点票唱票。惟今年3月10日晚点算业主大会授权票时,原管委会主席打算把票箱带入房间点算,竞选团队以至其他街坊立即群起反对。结果现场发生肢体碰撞,主席及街坊同时送院,未能完成点票,居民自发性看管票箱,确保公正性。
招数2 接送业主出席投票
由于管委会主席未能取走票箱,主席宣布授权票作废,要业主亲身出席投票,对长者或行动不便的业主构成障碍。幸好居民自发义载有需要的业主到会场,当他们入场和取得选票后,就可以按意愿选择继续留低,或者将投票权交予他信任的街坊,乘义载车先行离去,大大增加这批街坊出席业主大会的意欲。
招数3 加快会议进度
业主大会当晚,要先举行时任管委会主席发起的「周年业主大会」,之后才举行居民要求召开的「特别业主大会」。本身从事物管工作的团队成员阿锋直言:「说得难听一点,其实我们都知道有人在玩甚么诡计,就是拖延时间。于是我们劝喻街坊不要进入第一个会议,如果法定人数不够,那就被逼流会,提早进入『特别业主大会』。」
招数4 避免居民投票意向被动摇
原管委会于业主大会当晚,邀请执业大律师、前廉政公署执行处总调查主任查锡我到场,分享与原管委会相近的法律观点。不过团队事前亦邀请工程业界人士,分析已经签署的维修合约,再向居民分享竞选团队的观点。团队不否定中止合约或需赔偿的可能性,但同时质疑要赔偿的金额,是否如对方专家所讲的那么多,让居民有更多信息可以参考。
招数5 会上寻求民政署代表意见
原主席一到会议预订的结束时间,就宣布延后会议,与其他委员联袂拉队离场。「乐翠需要『您』」团队事前详细研究法例第344章(即《建筑物管理条例》),亦看过不同屋苑召开业主大会的案例。当主席离场后,团队成员马上询问在场民政署的代表,当主席放弃其主持会议的权利时,依条例是否可以再选一个主持人。
团队成员忆述说,十分感谢民政署代表的指示,令他们可以推举另一位人士主持会议。在继后的投票过程,团队成员亦一直小心地按照民政署代表的建议进行。
此外过往有些案例,当主席要宣布延会时,如在场很多业主离开,可能构成大会的有效性被质疑。所以早在业主大会举行前,竞选团队已经提早呼吁居民,当晚尽量留到最后一刻。
「维修老鼠」不乏势力人士 新主席:无畏无惧
![旧楼维修工程由于潜在利益大,不少俗称的「维修老鼠」都千方百计都想瓜分这块肥肉,盛传不少更是「势力人士」。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/7bf133c6e7c58a6056dd20a3c7cd3ac7/2024-04/22_0.jpg)
![刚刚当选乐翠台新管委会主席、本身是家庭主妇的贞贞,表示无畏无惧。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/9e0e8eec6015fc35c3b525672fd7fe63/2024-04/23_0.jpg)
![贞贞指出,香港是法治社会,有警察维持治安,所以不会害怕。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/c2e0fe3782726513fced28694e31172a/2024-04/24.jpg)
![她指出,今次业主大会连老人家都走出来投票,如果他们这批年轻人亦因为害怕不愿挺身而出,实在说不过去。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/f6c7b3b8a3c76fc189c25c99de9f0a5a/2024-04/25.jpg)
![业主大会当晚,警方派出大批警力在现场内外维持秩序,当中包括反黑组警员。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/2d7842ef932d022e27e8152e20c2f4ac/2024-04/26.jpg)
![要预防「维修老鼠」入侵,有意见指业主应尽量出席大厦的会议,特别是涉及维修的会议,以免被人滥权。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/2558fc2ad9e02a5706647b0f62fb112f/2024-04/27.jpg)
![本身从事工程行业、乐翠台新任法团司库阿庭(图右)表示,日后管委会如有任何维修工程,会尽量亲自抽空查阅标书和挑选承办商,避免依赖顾问公司。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/d7b2605b0b03a4226b6b6e8dcde05e47/2024-04/28.jpg)
![业主在大厦管委会选举投票时,应尝试了解参选人背景,例如刚刚当选乐翠台管委会新主席的贞贞,因为在这屋苑长大,为街坊熟识,获得大家的信任。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/e00addc0ff5ff4a29701a270fb09dcbf/2024-04/29.jpg)
![要收拾屋苑的烂摊子,虽然是漫漫长路,但新当选乐翠台管委会及法团的成员,均表示会迎难而上。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/59e1a148d75f5e02a0f64d9534d1f8fe/2024-04/30.jpg)
旧楼维修工程由于潜在利益大,不少俗称的「维修老鼠」千方百计想瓜分这块肥肉。刚刚当选乐翠台新管委会主席、本身是家庭主妇的贞贞,表示无畏无惧。「香港是一个法治社会,有很多警察,所以我不会害怕。试想想今次连老人家都走出来投票,我们那么年轻,却因为害怕而不走出来,那谁还敢出来呢?」
要收拾屋苑的烂摊子,虽然是漫漫长路,对于不少受维修问题困扰的屋苑,有物管或工程经验的乐翠台新法团成员,均愿意多教大家几招,预防「维修老鼠」入侵。法团新任秘书阿锋表示,首先业主不要这么冷感,应尽量出席大厦的会议,特别是涉及维修的会议,否则有机会被人滥权,或通过了一些议决,而自己甚么都不知道。
新法团司库阿庭则表示,日后管委会如有任何维修工程,会尽量亲自抽空查阅标书和挑选承办商,避免依赖顾问公司。他直言乐翠台的大维修,可能赖以支撑屋苑未来10年至20年的时间,尽可能希望做得尽善尽美;价钱未必便宜,但至少物有所值。
新任管委会委员叶先生则补充,业主在大厦管委会选举投票时,应尝试了解参选人的背景,「例如我们主席贞贞,真的很多街坊认识她,街坊知道她在这里长大的,自然相信她参选不是为了赚钱。」
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