40万投资惠州楼货不对办 会所竟变月子中心 业主望汇款新安排 助解救「蟹货」

北上消费成风之前，部份手头充裕的港人亦锺情在内地买楼，如今人民银行与香港金管局简化滙款安排，旨在便利港人在内地9个城市置业，究竟这样能否增加港人再度北上买楼的意欲？有热衷于买砖头投资的港人，数年前首次踏足大湾区重点城市惠州，几经困难「搬钱」买楼，但却遭遇货不对办、40万人民币的住宅变「蟹货」，北上买楼又有何策略？

根据新指引，港澳居民在大湾区城市买楼，可从境外滙入人民币或外币购房款至境内贷款账户，用于偿还境内按揭贷款，适用范围为广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门及肇庆8市的新楼及二手楼。在新安排下，若有交易不成功，可按照原路将资金汇回香港；至于在内地将已持有的物业出售之后，汇款来香港，是次新发指引没就此交代，相关安排按一向行之有效的方式进行。

港人湾区置业遭遇货不对办：

北上消费成风之前，部份手头充裕的港人亦锺情在内地买楼。

根据新指引，港澳居民在大湾区城市买楼，可从境外滙入人民币或外币购房款至境内贷款账户，用于偿还境内按揭贷款。

港人张小姐（化名）一向锺情物色砖头投资，她对《星岛头条》表示，在2017、2018年间，眼见大湾区发展概念兴起，她就在惠州市江北买入一个面积大约53平方米（约570尺）的新楼盘。

对于金管局的便利大湾区置业措施，张小姐就指，现时宁愿贱卖物业以尽快套现，又希望新政策可以刺激楼市交易。

投资内地楼的港人以往都经历不少苦况。

买惠州楼投资 港人盼受惠大湾区概念

港人林小姐（化名）一向锺情物色砖头投资，除了香港，在英国亦有投资物业。她对《星岛头条》表示，在2017、2018年间，眼见大湾区发展概念兴起，她就在惠州市江北买入一个面积大约53平方米（约570尺）的新楼盘。江北是惠州的中心商业区（CBD），加上当时已有高铁规划，故相信投资该物业有利可图。由于当年香港人难在内地做按揭，只好以非正式途径「搬钱」北上，一炮过付清40万元人民币。

楼盘货不对办 江景、会所全消失

原本置业一年后，林小姐便可收楼，但由于疫情爆发，延至去年才正式收锁匙，但就发现不少货不对办的地方。该楼盘本身以一望无际的江景作招徕，但随著各基建落成，屋外多了一条高速公路，基本上已遮挡大部份江景，同时附带不少嘈音。另外，楼盘的低层本来是住客的会所，设有游泳池、健身室等设施，结果取而代之的是月子中心、出租民宿等，变相令人流混杂，更有人为做生意而在露台上僭建，或影响楼宇结构安全。

即睇北上买楼五大贴士：

租唔出被迫「度假」 求贱卖套现

更令林小姐失望的是，本来投资博升值的计划未能成事，因为高铁站离市中心太远，再加上疫情、经济环境转差等因素，「想卖又卖唔出，租都租唔出」，现时被迫闲时北上「度假」。

对于金管局的便利大湾区置业措施，林小姐就指，现时宁愿贱卖物业、尽快套现现金，「内地好多新楼未卖得出，加上楼盘又货不对办，宁愿蚀放都要卖。」她希望金管局新政策可以刺激楼市交投，解救自己的「蟹货」。

中原总裁李耀智：资金可流出流入才是重点

林小姐的个案并非单一事件，近年投资内地楼的人都面对类似资金被绑死的问题。中原地产（中国内地）总裁李耀智接受访问时表示，若要令港人北上买楼、卖楼更便利，日后资金流应该要打通，至少可以从香港转钱到内地买楼，或直接转帐至发展商户口。另外重点是资金可以流出，「宜家好多客人都会问我，我买完楼，之后卖楼资金点拎走？」 

他指，过去港人在内地买楼，申请按揭都甚为不便，因为在国内做按揭要看流水帐、银行等证明，而中港银行的资料是不互通。即使港人户口有钱，汇款到内地买楼亦要多番证明，操作比较复杂，部份香港人为方便汇款会走灰色地带，例如地下钱庄；至于合法做法就是「蚂蚁搬家」，分几十次将钱运到内地，但需时较长。

中原地产（中国内地）总裁李耀智接受访问时表示，若要令港人北上买楼、卖楼更便利，日后资金流应该要打通，至少可以从香港转钱到内地买楼，或直接转帐至发展商户口。

重拾港人对内地楼市信心更重要

金管局简化滙款安排属利好政策，李耀智认为政府现时更应重拾港人对内地楼市的信心，特别是内地大多卖楼花，「大家都系担心发展商会唔会爆雷、会唔会资金断裂」。他指，目前看到港人对内地楼市持观望态度，对北上买楼并无太大信心。 

面对内地楼价下跌，李耀智就指，港人向来投资内地物业相对保守，会买「冧心」较细的物业，所以压力不算太大，「宜家深圳广州都有抛售潮，系因为当初杠杆比较大；但港人心态系我买唔到咪唔买，所以唔少香港人系避过一劫。」

事实上，中港楼市大不同，在内地买到心头好、以较平价钱住大屋，加上周遭良好的居住环境，自然是好事。综合市场资讯，北上买楼自住或投资时可留意以下五个小贴士。

北上买楼五大注意点

一、检查「五证两书」了解发展商背景

买家在签订认购合同书前要检查「五证二书」，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，发展商拥有以上「五证」基本代表所售房屋合法，以防将来房屋交付、房产证过户登记出问题 。

二、一定要实地视察

内地楼盘及发展商数量庞大，质素参差，加上境外物业的卖方或地产代理不需要持牌，所以广告上的宣传及资讯有机会不尽不实。若大家要置业，不要只相信广告，一定要到现场视察；如购买楼花，就要了解开发商背景。

三、仔细查核单位的状况

买家看中心仪单位，也不要马上签约或付款，应先查核单位的状况，例如确定业主身份，以及是否有抵押或被查封的状况。买家可到当地不动产登记部门查询，或者要求房屋所有权人出示房屋权属登记证明文件，查核清楚才签约及付款。

四、留意土地用途

内地的住宅产权为70年，商业用地产权一般只有40至50年产权，而商业用地在转手时有土地增值税的问题。买家应向发展商索取买卖合同查看，了解清楚土地性质、使用年期等，以免被骗。

五、中港买楼文化差异大不同

在香港买楼，当然是越高越矜贵，但内地居住环境相对开扬，不一定会追求高层单位。另外，港人普遍觉得8楼、18楼比较好意头，但内地人宁愿拣7楼，贪其「七上八落」的意思，而他们亦不喜欢「十八层地狱」，所以有意买楼投资的港人就要特别留意这些置业文化。

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