四大银行维持P息不变分析料未来数月仍有机会加一次

2023-11-02 12:18

美国联储局一如市场预期未有加息后，滙丰银行今日宣布，将维持港元最优惠利率（P）5.875厘；而滙丰对上一次调整P息为于7月28日，当时加息12.5点子。同时，恒生（011）及中银（2388）亦宣布港元最优惠年利率维持5.875厘。至于另一家发钞行渣打银行，亦宣布其P维持不变，为6.125厘。

余伟文：减息为时尚早

金管局总裁余伟文在会见传媒时表示，港息会跟随美息步伐，但重申当前市场稳定有序，对此不太担心；至于影响楼市的因素，除利率之外，亦有土地房屋供求、政府放宽措施及经济环境等不同因素，而楼市的改变尚须时间等待市场买家及卖家消化才能看到。他称，该局不预测楼市升跌，会采取适当措施，令银行体系无论楼市升或跌，均能保持平稳。

金管局总裁余伟文表示，港息会跟随美息步伐，但重申市场仍稳定有序，对此不太担心。

他表示，虽然美息未有上调，但仍有两点值得注意，一是通胀趋势，虽然联储局主席鲍威尔讲通胀下降好多，但离2%的目标仍「不知要行几长，亦可能难过以前」。他称，当前美国服务业通胀，尤其是劳工市场未必真回落，而住屋通胀较预期轻微上升，仍需留意美国劳工及房屋市场数据走势。

他另指，美息往后如何走，还需注意美国金融环境收紧。近期美国长债息上升，储局需考虑加息幅度是否需那么多。他强调，联储局未有排除加息的可能性，因为通胀仍未回到2%的目标利率，但亦清楚表示减息为时尚早，未去到这个阶段，后续储局要考虑会否再加息，以及若加息已见顶，利率会在高位维持多久。

莱坊王兆麒：未来数月内仍有机会加一次P

王兆麒预计今个加息周期在短期内将会完结。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，美国11月议息宣布暂停加息，但预计今个加息周期在短期内将会完结，同业拆息（H）或已见顶，但现时高息口环境下将继续影响新按揭成本。由于自去年起实际按息已累积一定升幅，短期内市场仍然没有充足的购买力，不少中小型单位的上车买家或不能通过银行压力测试，短期内令楼价受压，特别是二手楼价。

香港现时经济正在复苏，银行没有条件大幅调升最优惠利率（P)，但由于银行体系结馀维持500亿以下，与香港与美国，息差不会收窄，未来几个月内香港仍有机会加一次P，相信P 利率动向仍是影响香港楼价最大因素。

预料今年馀下时间新盘反应仍会比二手盘好，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低买家入市门槛，中和高息带来的压力。预计现时高息负面因素会在2024年下半年时开始纾缓，吸引更多住宅及非住宅物业投资者重投地产市场。

中原王美凤：料美息率明年起回落

王美凤料美息率约于明年起回落。

中原按揭董事总经理王美凤指出，美国维持利率不变符市场预期，以便有更多时间观察早前累积加息后之滞后作用，美国息率政策仍较取决于通胀走势、经济就业状况等因素，姑勿论年内美国会否再加息一次，市场已预期年底加息周期见顶机会较大，息率将会进入一个横行阶段并维持一段时间，预期美国息率约于明年下半年开始掉头回落。

港息方面，具指标性的滙丰银行宣布维持最优惠利率(P)于5.875%不变，料其他银行将陆续跟随，市场新造按息维持主要为4.125%水平。王美凤指出，近日与楼按相关的1个月港元拆息回落至5%以下，美息不变的情况下港息亦维持不变，但碍于拆息仍高于市场按揭息率，反映银行未解除加息压力，年内按息仍视乎美息及港元拆息变化及银行资金成本考虑，但由于息率已几近见顶，预期年内本港按息仍处4厘多水平。相信市场已预期按息会维持现时4厘多附近水平一段时间，故此息率因素对市场影响将会逐步淡化。

美联布少明：料第四季一手成交急升逾4成

布少明相信楼价有机会止跌回稳。

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示，美国联储局一如市场预期息率维持不变，并已连续两次未有加息，至于本港大型银行亦维持最优惠利率不变。纵使近日有银行调高小额楼按锁息上限0.15厘，但升幅轻微，相信对供款压力影响不大。在息口趋稳定之下，加上减辣效应，料11月及12月的住宅物业交投加快，一手成交量更将重上逾千宗水平，带动第四季一手成交升至3,000宗，较第三季按季急升超过4成。至于楼价，相信有机会止跌回稳。

市场指近日有大型银行上调小额贷款的锁息上限，当中300万元以下楼按锁息上限由4.125厘调升至4.275厘，调高0.15厘。假设以借贷额300万元、年期30年计算，每月供款上调至约14,802元，较原先供款增加约263元。

至于借贷额300万至400万元，锁息上限调高0.1厘，由4.125厘调升至4.225厘。假设以借贷额400万元、年期30年计算，每月供款上调至约19,619元，较原先供款增加约233元。至于借贷额400万元以上则维持4.125厘。由于升幅相当轻微，相信对供款压力影响有限。

利嘉阁黄咏欣：明年初或提高按揭优惠

黄咏欣料明年初或提高按揭优惠

另一方面，利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣认为，美国12月加息机会亦不高，相信美息已经见顶，但估计短期内不会调头减息；香港方面，现时一个月港元拆息仍然高企于贴近5厘的水平，同时不论大中小型银行皆仍要用高息抢存，反映银行资金成本压力仍然高，近日更有大型银行针对300万元以下细额按揭加封顶息。

黄咏欣解释，有大型银行微调细额按揭的锁息上限，贷款额300万元以下的H按锁息上限(4.225%-4.275%)，较贷款额400万以上的锁息上限(4.125%)高0.1%至0.15%，以每100万元贷款额计，每月供款差58.3元至87.5元。差幅不算太夸张，但亦反映出银行的按揭取态较过去审慎。但她预计，随着施政报告宣布减辣，发展商再次积极推新盘，楼市气氛有改善之下，银行开始部署下年按揭生意，下年初可能会相对提高按揭优惠。

由于预计港银短线减息机会不大，加上楼市回调，令不少物业估值下调。黄氏提醒，早年选用发展商按揭计划，或有财务机构一按及二按的人士，要尽早检视供款息率变化，尽早安排转按回银行的按揭计划，以防出现因物业价值下跌，而被财务机构要求补回楼价差额，又或是call loan的风险。

港置马泰阳：二手交投按季有望增至逾8,000宗水平

马泰阳认为二手交投按季有望增至逾8,000宗水平。

港置行政总裁马泰阳表示，今日美国联储局宣布维持利率不变，联邦基金目标利率维持于5厘至5.25厘。连同9月，美联储局已2次暂缓加息，而本港亦有大型银行维持最优惠利率不变。

再者，上周三公布的《施政报告》，提出多项有关楼市措施，包括额外印花税适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半至7.5%、针对外来人才的置业印花税由「先徵后退」改为「先免后徵」、延长资助出售单位二手市场按揭贷款保证期等，有助减低住宅物业的交易成本，料住宅物业交投将提速。

回顾第3季楼市，新盘市场方面，香港置业资料研究部综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示，第3季新盘销售量录2,091宗，较第2季的2,752宗减少约24%，连跌2季。不过，上周《施政报告》提出多项有关楼市措施，有利住宅物业交投。展望第4季，新盘销售量在发展商积极推售下，料有望回升至约3,000宗的今年季度次高水平(见图)，而二手交投按季有望增至逾8,000宗水平。

经络按揭曹德明：料本港拆息将继续维持高水平

曹德明料本港拆息将继续维持高水平。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，是次滙丰银行宣布最优惠利率（P）维持不变，业主的供楼负担未有再进一步增加，加上日前《施政报告》推出的多项新楼按措施，相信对现时疲弱的楼按市场相对正面。

曹德明表示，美国失业率仍保持低位，油价高企以及房价指数上扬下，加上俄乌及以巴等地缘政治问题令通胀前景仍存在很多不确定性，相信联储局将继续密切观察市场状况以及通胀走向，联邦基金利率将继续维持高水平一段时间，相信目前暂未有调头减息的机会。美息高企下，料本港拆息将继续维持高水平一段时间。

今日本港一个月HIBOR报4.88厘，自今年9月12日起一直维持4.5厘以上水平，料年内HIBOR将继续高位横行，在资金成本持续高企下，上月香港按揭证券有限公司已上调定息按揭的年利率0.49厘，此外近月早有个别大型银行低调上调小额贷款的Ｈ按锁息上限0.15厘，使该行指定贷款额的新造按息由4.125厘增加至4.275厘，显示香港银行仍有加息压力。曹德明认为银行将继续密切注视市场动向，并会根据自身资金成本以及公司策略，不排除再多一次上调最优惠利率（P），幅度约0.125厘左右，其后港美息口将暂时见顶并维持高位一段时间。曹德明表示，有意置业人士仍需留意息口走势及市场环境变化，衡量自身负担能力才入市。