负资产第3季1.1万宗 按季急增2.3倍 分析：减辣难救近火 个案势续增加

本港负资产宗数突破1.1万宗！金管局公布截至上季末住宅负资产录11,123宗，按季大增2.3倍，为去年第四季以来最高。当局解释，有关个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。
　　 
负资产住宅按揭贷款涉及的金额由第二季末的174亿元，增至第三季末的593亿元。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额，则由第二季末的3亿元，增至第三季末的20亿元。 

金管局公布截至上季末住宅负资产录11,123宗，按季大增2.3倍，为去年第四季以来最高。

至于第三季末拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款比率，由第二季末的0.09%，下降至第三季末的0.02%。

过去23年每季负资产宗数及金额（资料来源：中原按揭研究部及金管局）

中原王美凤：按息上升 脱离负资产速度慢过以前

中原按揭董事总经理王美凤指出，负资产是指物业的当前市值跌至低于未偿还的按揭馀额，故此负资产与楼价跌幅、高成数按揭使用量及尚欠按揭馀额有关。她指，当楼价累跌10%或以上，在账面上计算的负资产个案便无可避免增加，而且由于按揭息率由去年约1.5%逐步升至现为4.125%，现时业主每月供楼的本金比例较以往低，归还本金速度较以往慢，若楼价并未扭转回升，脱离负资产的速度亦会较以往减慢。

料第4季负资产维持低5位数字

不过王美凤认为，现时负资产个案的拖欠比率，由上季0.09%降至0.02%的极低水平，失业率亦维持2.8%甚低水平，即使负资产宗数上升，现时实质信贷风险及市场风险仍甚低。她相信，第4季楼价受政府减辣、发展商启动新盘销售等因素带动楼市气氛，料可将楼价跌势由原本预期的5%延缓至3%，预料第4季负资产数字将进一步增加，但仍维持低5位数字水平。

经络曹德明：减辣后楼价未必即升 第4季负资产势续增

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，今年下半年受息口上升、交投下跌以及发展商减价推售新盘等多个因素影响，本港楼价已由升转跌。根据差饷物业估价署数据显示，今年9月份私人住宅售价指数报332.1点，连跌5个月，与2021年9月份的历史高位398.1相比更急挫16.57%。

对于最新一份《施政报告》推出多项「减辣」措施，曹德明认为，现时市场观望气氛将逐步消除，买家将加快入市决定，对现时疲弱的楼市带来提振作用。但他指，购买力虽要时间释放，加上现时一手货尾积压，发展商倾向以低价策略推售新盘，料交投量或于第4季有所回稳，但楼价未必会即时回升。曹预料，第4季负资产个案仍有上升压力，并最快于明年上半年才会高位回落，提醒有意置业人士仍要衡量自身经济及供款能力，按时供款以及预留充足的后备资金。

美联刘嘉辉：将拖累零售市场

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，第三季负资产宗数大幅急升，主要受楼价显著回落所拖累，其「美联楼价指数」第三季按季跌约4.8%，跌幅比次季跌约0.4%明显扩大，当楼价回落，按揭成数较高的人士率先沦为「负资产」。他预计，楼价持续偏软，第四季负资产有机会进一步上升，惟升幅会较第三季放慢。

刘嘉辉称，负资产数目再次回升，减低消费意欲，影响复苏中的零售消费市场，但他指出，超过3个月的拖欠比率却不升反跌，由第二季末的0.09%，回落至第三季末的0.02%，相信与现时失业率处偏低水平有关。

楼价调整令负资产再升

消息人士表示，楼市今年首季因通关而反弹，但第二及三季再转弱，官方楼价指数由年初至9月底累跌0.8%，在楼价调整之下，今年初下降的负资产数字回弹，重返接近去年底水平。

消息人士又作澄清，去年9月已将物业按揭贷款利率压力测试要求，由「加3厘」下调至「加2厘」，普通人供款入息比率在一般情况是50%，压力测试下，假设加息200点子（即2厘），供款入息比率不超过60%，若将压测情境和一般情境的入息要求相比，入息要求差异是5%，故坊间有指压力测试下，入息要求由4万元增至5万元的说法不确。

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