瑞银唱淡楼市 称减辣刺激作用有限 料明年楼价跌逾1成

本港楼市吹淡风，大行亦加入睇淡大军。瑞银认为，由于中小型地产开发商高负债和息率高企，将逼使高杠杆率的发展商减价去存货，以加快资金回笼，料明年本港住宅楼价下跌逾1成，同时亦调低今年本港楼价预测，由5%的升幅下调到0%至升5%；由于写字楼出现供过于求情况，料写字楼租金今年至明年会跌3%至5%。瑞银更下调多只地产股目标价，惟信置（083）净现金充裕，投资评级由「中性」提升至「买入」。

瑞银认为，由于中小型地产开发商高负债和息率高企，将逼使高杠杆率的发展商减价去存货，以加快资金回笼，料明年本港住宅楼价下跌逾1成。

看好信置净现金充裕

瑞银发表报告显示，17间中小型上市发展商中，有10间的负债比率超50%，截至6月底其货尾多达1.45万个单位待售，估计高杠杆的发展商为求套现，会以低价推售楼盘，以刺激销量及加快现金回流。虽然市场预期政府会为楼市减辣，瑞银认为，即使减辣，楼价升幅亦受限，认为在联储局开始减息之前，住宅楼价不会有显著复苏。

该行下调本港楼价预测，由升5%下调至0%至升5%，并预计写字楼今年至明年租金下跌3%至5%。零售方面，虽年初以来本港零售销售增长逾19%，但内地游客及本港居民消费疲软，恐明年增幅会显著放缓。

报告亦指出，发展商现价较资产净值这让达58%，接近1998年低谷的61%，而恒地（012）受惠于农地转换进展较快，维持其「买入」建议。另外，新地（016）投资评级下调至「中性」，长实集团（1113）则维持「中性」建议，主因每股派息令市场失望，股息率并不吸引。

另外，瑞银认为，市场低估本港北部都会区的开发速度，故可能忽视3个房地产市场的结构性变化，包括农地回收加快、写字楼面临数十年的供应过剩，以及人口转移令市内社区商场市占率下滑。

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