差饷地租今季劲贵 为何楼价跌差饷有增无减？专家预计租值明年更高

有楼揸手的业主，相信已经收到差饷物业估价署早前发出的本年10月至12月季度徵收差饷及/或地租通知书，市民须于10月31日或之前缴交。不过由于本季并无宽减，很多人收到账单后大呻今期差饷贵，直言「劲肉痛」，亦有人不明白本港楼市仍未止跌，为何政府差饷有增无减。有专家解释，差饷上升实与租值升跌有关，同时政府数据有滞后现象。

很多业主都大呻今期差饷贵，直言「劲肉痛」。

有人不明白本港楼市仍未止跌，为何政府差饷有增无减。

中大经济学系副教授庄太量接受本报访问时表示，应课差饷租值上升，跟楼价升跌没有关系，反而与租值升跌有关。

「应课差饷租值」是假设物业出租时所收到的年租，是政府对物业租值的估算。

本季及来季将没有差饷宽减，而通知书已列明应缴总额，市民须于10月31日或之前缴交。

与租值升跌有关

中大经济学系副教授庄太量接受本报访问时表示，应课差饷租值上升，跟楼价升跌没有关系，反而与租值升跌有关。假如一个单位评估一年租金为20万元，需缴交5%徵收率，即为1万元，分四季收取，每季收取2,500元。

他指，租金从一月连续九个月上升，累积上升8%的幅度，主要因经济没有受太大影响，加上失业率偏低，导致租楼需求较多，变相抢高租金。

最新公布的中原城市领先指数已跌破了160关口，跌至156.79点，反映二手楼价的指数已是连跌七周，如果由2021年8月至今已累跌逾21%。相反租金却节节上升，中原城市租金指数，连升9个月，累积升幅约8%，达117.19。

另外，庄太量指租金上升，物业按揭利率已升至约5厘，租金亦相应升至接近水平，跟贴银行存款利率，目前租金回报已升至逾三厘。以往楼价上升或下跌时，租金有合约绑住，一般滞后三至四个月，才见到升跌幅度。

他预计，未来仍然有租屋需求，租金会持续上升，直至升至租金回报有四厘后或会停止，楼价或会上升。他表示，如果政府放宽辣招措施，楼价或会「升一浸」。

何谓「应课差饷租值」？

「应课差饷租值」是假设物业出租时所收到的年租，是政府对物业租值的估算。政府会参考同区类似物业于估价日期或接近该日期，在公开市场所议定的租金，并按面积大小、位置、设施、楼宇质素及管理水平加以调算。一般为一年租金估值，徵收率为5%，地租徵收率为3%。政府已宽减由今年首2季差饷，每季上限为1,000元，惠及全港303万个应缴差饷的住宅物业。

中原测量师：政府数据有滞后现象

中原测量师张竞达表示，目前差估署评定「应课差饷租值」计算估价日期为10月1日，若以2023/24年度为例，估价根据日期则为2022年10月1日。他指，每一个物业都会每年重新评估，到明年四月份公布租值，所以数据有滞后现象。

他又指，现时租务市场比买卖市场更加活跃，租金更是没有下调空间。现时通关后，亦有部份留学生以及内地专才入境香港，对于香港租务市场仍有需求，过去半年租务市场十分活跃，预计明年的差饷应课租值难以大跌。同时他预计，今年全年租金升幅达10%，未来一至两个月租金，或会上调1%至2%。

迟交最高可被加徵15.5%附加费

事实上，如果市民认为自己的单位租值被高估，以致需缴交太多差饷，可在差估署重估应课差饷租值、并向业主发出最新的差饷及地租通知书后，采用指定政府表格R20A（修改估价册或地租登记册建议书），提出反对及建议修改册内的有关事项，不过要注意的是，该建议书必须在今年5月31日或之前送达差估署署长，以便作出相关跟进工作。

市民缴交差饷及地租，可利用银行自动转帐或电子缴费方式，例如缴费灵、银行自动柜员机、转数快或互联网；上载电子支票/电子本票到「电子支票支付」网站；将划线支票邮寄予库务署；抑或前往本港任何一间邮政局或指定的便利店缴交。如市民仍未收到通知书，可浏览差饷物业估价署的网页；致电、传真或亲临差饷物业估价署索取通知书补发本或查询应缴款额。

值得注意的是，今季差饷及地租须于10月31日前缴交。若于限期内仍未缴清有关费用，迟交款额最高可被加徵15.5%的附加费。

缴交差饷及/或地租途径：

1. 使用银行自动转帐、缴费灵、银行自动柜员机、转数快或网上银行；
2. 上载电子支票／电子本票到「电子支票支付」网站；
3. 将划线支票邮寄至香港告士打道邮政局邮政信箱28000号库务署收(邮资不足的信件将不获接收)；
4. 前往本港任何一间邮政局或7-Eleven、OK便利店、VanGo或U购select等指定便利店缴交。

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