北都5幅现代产业工业地 普缙倡发展商优先回购3成楼面

北部都会区发展步伐加快，政府上月就位于洪水桥/厦村新发展区及邻近元朗创新园的首批5幅多层现代产业大楼用地招收意向书，以推动产业发展和升级转型。普缙就卖地安排及个别招标条款提出多项建议，包括优化交还楼面面积予政府的安排，将超过3成楼面无偿交政府的要求或有违私人企业发展的意欲及影响出价。现代产业，如仓库、工场、汽车维修，以至新式物流对建筑物的设置要求及规格不尽相同，并需要庞大发展成本。

要求发展商无偿交付指定标准3成楼面面积，并负责日后的管理及维修(由外观以至结构)，除对发展商带来一定的财政及行政负担之外，无疑会对建筑物的设计及使用造成负面影响。因此，分散于5项发展内提供21公顷楼面面积去整合棕地作业的理念存在极大改善的空间。

并提出2项建议，首先将现代产业大楼以符合市场不同而最迫切需求的形式招标，从而推动产业发展，收取的地价亦可用于支持政府于其他地皮兴建及营运另一类现代产业大楼以整合棕地作业，再参考透过短期租约模式招标出租或出售。其次考虑加入回购条款，令发展商有优先权回购该3成的楼面面积。认为以上建议可以令政策目标得以落实之外，同时亦可以避免政府资源分散或错配，令资源运用更适当。

放宽停车位及重置公众车位的要求，现代产业大楼的设计需要顾及项目中标者的实际需要，现代化的运作模式对员工及运输的需求各有不同。而目前建筑项目的停车位需求均参照《香港规划标准与准则》内建议，然而，却未必可以反映现代产业大楼的实际需要。建议当局尽可能放宽对停车位的要求，由中标发展商提交资料以确定预算车位数量，做到地尽其用，令大楼设计更具弹性。

除此之外，也建议当局搁置重置公众车位的要求。于地盘内重置公众车位不但会影响大楼设计，同时间亦会带来保安、管理以及成本的考量。不过，政府要求于地盘内重置受发展影响的政府设施乃一贯做法。但考虑到现代产业大楼的独特性，是否有必要牺牲大楼设计，地价收入等等去重置该等政府物设施。有关当局应该进行研究去厘清用地周边的泊车及其他政府设施的需求，于更合适的地方进行重置。

传统棕地作业对香港经济的贡献不能够，也不应该被抹杀，当局要考虑的是如何将棕地作业合理地规范化。我们非常乐见政府利用市场力量，高效率，以及创新的思路去发展多层工业大厦支援产业进一步发展，促进社会利益。然而，这「无形的手」的效能却于各式各样的条款之下大大降低。

政府早于2019年曾就新界棕地使用及作业进行研究，当年公布结果显示全港约有超过7000幅有作业营运的棕地，涉及土地超过1400公顷，用途包括物流作业，露天仓库，工场，停车场，以及汽车维修等。单计洪水桥/厦村新发展区内的现有棕地，占地达223公顷。是次政府在土地招标前收集意向书，并蒐集卖地安排及发展参数意见属积极及良好的举措。

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