新创建全购｜郑氏家族未必为私有化 揭三招释放新世界估值

周大福郑氏家族调整上市公司股东架构，提出全购新创建（659），令新世界（017）获取资金营运兼大派特别息。虽然全购设有私有化条款，不过从多个细节而言，分析认为大股东仍有意维持新创建上市地位。今次部署亦揭示郑氏家族用三大招式，就为新世界及新创建双双释放估值。

全购条款中指出，如新创建股东接纳水平达到95%的门槛，以及无利益关系股份获逾90%收购，周大福便有权向馀下股东强制性收购新创建股份，并撤销其上市地位。

新创建现金仅及全购花费一半

不过，要约提及，周大福预期需要偿还全购所支付的融资，其中包括来自新创建的任何股息及分派。倘若周大福私有化新创建，需付出高达355亿元，但新创建最新资料显示，其现金及银行结约177亿元，即使全数派发亦只可收回一半成本，料私有化较不划算。

大行料股份维持上市

中信里昂认为，要约只是令控股股东作出变动，但新创建将会维持上市地位，并指周大福在新创建的有效权益，将由以往间接的30%扩大至直接的63%，故小股东的长期利益，因而与郑氏家族的利益更为一致。

拆解大股东对新世界及新创建手法🔽

周大福郑氏家族，向新创建提出全购，新世界藉此出售套现218亿元。

是次全购中，周大福变相向新世界注资，改善其财务。

新世界预期将派发每股1.59亿元特别息，而新创建亦将考虑调整股息政策，额外派发特别股息来提升派息金额。

周大福若完成全购，均直接持有新世界与新创建，旨在消除「综合企业折让」，令市场更清晰两股估值。

新世界（017）今年3月公布去年底止中期业绩，基本溢利录得33.6亿元，按年下跌14%，中期息每股派0.46元，少派17.9%。

地产事务上，新世界成立的非牟利房社企「新世界建好生活」，将发展全港首个非牟利私人资助房屋项目，以市价约五至六折出售住宅。

新世界多个项目尚待落成，旗下11 SKIES位于香港国际机场航天城，预计于2022年至2025年分阶段投运。

预计于2024年启用的启德体育园由新世界及新创建成立的子公司负责兴建及营运。

新创建（0659）截至去年12月底止中期业绩，纯利降27%至11.6亿元，每股基本盈利0.3元，按年减27%，中期股息为每股0.3元，按年持平。

本港承建商协兴建筑是新创建的全资附属公司

新创建2018年斥资215亿元收购富通保险，令保险成其核心业务之一。

新创建在内地多个城市经营道路业务，为集团提供稳定现金收入。

香港会议展览中心由政府及贸发局共同拥有，新创建负责管理及营运。

至于今次全购，周大福企业已开宗名义要为上市公司释放价值，在安排上，其手法已施展了三大招式：

第一招：另类注资

今次全购对象看似是新创建，事实上新世界或是第一主角，因为是次全购条件中，必须获新世界独立股东批准方可作实，意味控股股东周大福企业一心向新世界另类注资，方式是换取直接控股新创建的角色。

其实周大福在成本上有折头，目前新世界持有60.88%或新创建，因此周大福将支付约218亿元；同时新世界会向股东派特别息，而周大福因持有新世界45.2%，而分得逾18亿元「回赠」，故实际周大福向新世界投放的实际金额约200亿元。

第二招：息诱股东

新世界从周大福获取的资金后，考虑自身财务状况后，决定拨出共40亿元与所有股东同享，每股1.59元，单以该特别息及现价计，股东已可有约8.1厘回报。高盛更认为，资金预计令其净负债比率由47%降至43%，间接推动其派息能力，相信今年6月底止的年度股息率或达8.6厘，而往后两财年也有望逐步增加。

至于新创建亦将有股息政策调整，要约指出，周大福直接控股后，会对新创建业务营运、资产组合、股息政策等进行审阅，当中指出「拟要求新创建董事会除普通股息外，额外派发特别股息，最大限度地提高新创建的总派息」，为股东制造憧憬。

第三招：清晰架构

新世界藉今次出售新创建权益，重新定位为「地产股」。全购要约中指出，新世界会将业务组合精简，从而强化并集中其重点策略，将更专注于物业开发、物业投资及相关业务，以及其他在中港以顾客为中心的业务。

过去新世界除了地产相关业务，持有的新创建业务涵盖建筑、保险、公路、物流等，市场评估时会采用不同的估值方法，往往出现了估值折让，令股价远远落后。全购要约提及，新世界在新创建的股权价值约59亿元，较应占资产净值242亿元大幅折让约75.7%。是次将两大集团分拆，令市场估值方法更清晰，料是解锁价值的关键因素。