香港加息｜供楼更重皮 借500万月供多347元 银行现金回赠有帮助

本港银行跟随美国加息，滙丰及中银均上调最优惠利率（P）0.125厘，至5.75厘，供楼人士负担又再增加，按揭500万元、供30年的业主，每月要加347元。按揭代理界指出，由于近月银行下调新造按息及提高现金回赠，相信有助抵销息率上升影响，对楼市影响不大。

每100万楼月供增70元

香港银行之前已连续两次都没有跟随联储局加息调整，滙丰、中银、恒生和渣打等大型银行按兵不动。今次滙丰率先再加P，其他银行亦料会跟随。

港银加P，供楼一族负担又再增加，以30年期计，P加0.125厘后，每100万月供增加约70元。而以平均按揭额约500万为例，P按实际息率增至3.5%，每月供款增加347元至22,452元，首年利息开支多约4,464元，压力测试增加652元至47,316元。

P按供楼压力变化。（图：经络）

H按供楼压力变化。（图：利嘉阁）

大银行H按与P按睇齐

至于H按各家银行实际利率各异，以龙头中银及滙丰计，近期已下调了H按封顶息0.25厘，一方面为是次加P做准备，同时要跟中小银行竞争。中银、滙丰等采用「细P」的H按锁息，为P减2.25厘，即最新同样由3.375厘加至3.5厘，与P按的供楼人士负担睇齐。

不过，近日大型银行上调按揭现金回赠，以500万元贷款额计，有贷款额2.5%的现金回赠（即12.5万元），已等同于近9个月的利息开支，有效抵销了加息的影响。

资料显示，今轮加息周期以来，本港银行加P幅度温和。（图：中原）

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利嘉阁：善用转按赚现金回赠

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣预计，美国利率已经见顶，但第三季调头减息的机会不大，港银是次跟随加P属预期之内，加幅0.125厘影响相对温和，而且近日大型银行上调按揭现金回赠至2.5%，如选用高成数按揭计划更可高达2.6%，是历来的新高水平，相信足以抵销加息的影响。

她指，本地银行于第二季仍积极抢占按揭市场，年初中小型银行带头下调按息后，大型银行于3月亦把二手物业的实际按息下调至3.375厘，与一手新盘看齐。而即使现时加息0.125厘，至3.5厘，但实际按息仍较早前部分银行达3.625厘，低了0.125厘，对供楼人士的影响算是温和，加上大中小型银行皆于第二季先后上调按揭现金回赠，至历史新高水平吸客，有助进一步减淡加息的影响，预计可令早前忧虑加息影响的准买家，加快入市决定，有利楼市平稳向好。

现金回赠有助抵销加息影响。（图：利嘉阁）

至于供楼中的人士，黄咏欣则建议可把握现时高现金回赠的优惠，善用转按赚现金回赠，以500万贷款，有贷款额2.5%的现金回赠为例，转按后可享逾12.5万元的现金回赠，扣除律师费等开支约1万元，同样有助抵销部分供款利息开支，变相以更低息供楼。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指，港银是次跟随加P属预期之内，加幅0.125厘影响相对温和。

经络：本港业主还款稳健 料加按息冲击有限

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，是次滙丰加息幅度不多，而现时按息仍属正常水平。市场对相关消息早有心理准备，大部分香港业主的还款能力稳健，置业时须接受压力测试，防守力强，加上现时本港经济已逐步复常，因此即使香港或再次加息，对业主的影响及冲击亦有限。不过他称，有意置业人士仍要留意息口走势及市场环境变化，衡量自身负担能力才入市。

中原：加息温和 难对楼市实质影响

中原按揭董事总经理王美凤认为，是次本港加息周期较历年温和，以往当美国联邦基金利率上调至现时的5厘至5.25厘，P已升至8厘水平，而现时P仍处5.75厘水平。她称，是次P上调0.125厘，对于供楼人士的供楼负担影响亦轻微，基于加息幅度温和，市场普遍预期息率已近见顶，加上近月银行下调新造按息及提高现金回赠，亦有助抵销息率上升的影响，预期是次加息对楼市不会构成实质影响。她称，今年楼市受惠多个利好因素已转活，市场信心及气氛亦已恢复，市场已预期今年加息见顶并已撇除息率疑虑因素。