香港加息|供楼更重皮 借500万月供多347元 银行现金回赠有帮助

2023-05-04 16:45

本港银行跟随美国加息,滙丰及中银均上调最优惠利率(P)0.125厘,至5.75厘,供楼人士负担又再增加,按揭500万元、供30年的业主,每月要加347元。按揭代理界指出,由于近月银行下调新造按息及提高现金回赠,相信有助抵销息率上升影响,对楼市影响不大。

每100万楼月供增70元

香港银行之前已连续两次都没有跟随联储局加息调整,滙丰、中银、恒生和渣打等大型银行按兵不动。今次滙丰率先再加P,其他银行亦料会跟随。

港银加P,供楼一族负担又再增加,以30年期计,P加0.125厘后,每100万月供增加约70元。而以平均按揭额约500万为例,P按实际息率增至3.5%,每月供款增加347元至22,452元,首年利息开支多约4,464元,压力测试增加652元至47,316元。

P按供楼压力变化。(图:经络)
P按供楼压力变化。(图:经络)
H按供楼压力变化。(图:利嘉阁)
H按供楼压力变化。(图:利嘉阁)

大银行H按与P按睇齐

至于H按各家银行实际利率各异,以龙头中银及滙丰计,近期已下调了H按封顶息0.25厘,一方面为是次加P做准备,同时要跟中小银行竞争。中银、滙丰等采用「细P」的H按锁息,为P减2.25厘,即最新同样由3.375厘加至3.5厘,与P按的供楼人士负担睇齐。

不过,近日大型银行上调按揭现金回赠,以500万元贷款额计,有贷款额2.5%的现金回赠(即12.5万元),已等同于近9个月的利息开支,有效抵销了加息的影响。

资料显示,今轮加息周期以来,本港银行加P幅度温和。(图:中原)
资料显示,今轮加息周期以来,本港银行加P幅度温和。(图:中原)

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利嘉阁:善用转按赚现金回赠

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣预计,美国利率已经见顶,但第三季调头减息的机会不大,港银是次跟随加P属预期之内,加幅0.125厘影响相对温和,而且近日大型银行上调按揭现金回赠至2.5%,如选用高成数按揭计划更可高达2.6%,是历来的新高水平,相信足以抵销加息的影响。

她指,本地银行于第二季仍积极抢占按揭市场,年初中小型银行带头下调按息后,大型银行于3月亦把二手物业的实际按息下调至3.375厘,与一手新盘看齐。而即使现时加息0.125厘,至3.5厘,但实际按息仍较早前部分银行达3.625厘,低了0.125厘,对供楼人士的影响算是温和,加上大中小型银行皆于第二季先后上调按揭现金回赠,至历史新高水平吸客,有助进一步减淡加息的影响,预计可令早前忧虑加息影响的准买家,加快入市决定,有利楼市平稳向好。

现金回赠有助抵销加息影响。(图:利嘉阁)
现金回赠有助抵销加息影响。(图:利嘉阁)

至于供楼中的人士,黄咏欣则建议可把握现时高现金回赠的优惠,善用转按赚现金回赠,以500万贷款,有贷款额2.5%的现金回赠为例,转按后可享逾12.5万元的现金回赠,扣除律师费等开支约1万元,同样有助抵销部分供款利息开支,变相以更低息供楼。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指,港银是次跟随加P属预期之内,加幅0.125厘影响相对温和。
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指,港银是次跟随加P属预期之内,加幅0.125厘影响相对温和。

经络:本港业主还款稳健 料加按息冲击有限

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,是次滙丰加息幅度不多,而现时按息仍属正常水平。市场对相关消息早有心理准备,大部分香港业主的还款能力稳健,置业时须接受压力测试,防守力强,加上现时本港经济已逐步复常,因此即使香港或再次加息,对业主的影响及冲击亦有限。不过他称,有意置业人士仍要留意息口走势及市场环境变化,衡量自身负担能力才入市。

中原:加息温和 难对楼市实质影响

中原按揭董事总经理王美凤认为,是次本港加息周期较历年温和,以往当美国联邦基金利率上调至现时的5厘至5.25厘,P已升至8厘水平,而现时P仍处5.75厘水平。她称,是次P上调0.125厘,对于供楼人士的供楼负担影响亦轻微,基于加息幅度温和,市场普遍预期息率已近见顶,加上近月银行下调新造按息及提高现金回赠,亦有助抵销息率上升的影响,预期是次加息对楼市不会构成实质影响。她称,今年楼市受惠多个利好因素已转活,市场信心及气氛亦已恢复,市场已预期今年加息见顶并已撇除息率疑虑因素。

 

 

 

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