内房烂尾危机需8400亿解决 供应端出事 专家倡引入国企救亡

内房自2020年8月去杠杆至今已两年有馀，房企陆续爆煲令市场对内房的信心一落千丈。虽然今年上半年多地推出房地产松绑政策，银行亦拓宽房企融资渠道，但今年7月爆发的「停贷潮」，再度引发市场对「中国式次按危机」的猜想。有分析员对星岛称，中美两国房地产危机的成因有差异，美国次按危机为需求端出现问题，需要更长时间修复居民的资产负债表，而中国为供应端发生问题，可以通过调整供应端结构来解决，料不会蔓延成次按危机。

对于中美楼市风波的成因，瑞银中国和香港房地产投资研究主管林镇鸿解释，美国爆发次贷危机前，购房者的杠杆率高而首期比例低，当局对金融机构监管放松，大量居民即使没有还款能力亦能做到按揭，当楼价下跌房屋变成负资产时，业主放弃供楼，随按揭塌方，「危机像滚雪球一样愈滚愈大，外溢各个金融机构」，金融系统无法提供流动性，「全部人都在卖楼冇人接盘」；反观中国，楼市风波主要为供应端发生问题，中国发展商的杠杆率在过去20年快速上升，尤其在2015年棚改之后，甚至高过美国开发商的杠杆率。

内地房地产数据研究平台、中指研究院2015年报告显示，截至2014年末，内地及在港上市的内房资产负债率均值在65.26至70%之间，处于合理区间，但官媒《新京报》近期统计50家上市房企的财报发现，截至2019年末，房企资产负债率已迅速推升至历年高位，半数房企负债率逾80%，而负债规模前十的房企更达到85至91%，远超80%警戒，而该数据尚未包括表外债。

中国银保监会主席郭树清曾将房地产泡沫，比喻为威胁金融安全的最大「灰犀牛」（即影响巨大但不获重视的潜在风险）。他指，美国2007年次按危机引爆金融海啸之前，该国房地产抵押贷款已经超过当年GDP的32%；而根据公开市场资料，中国2020年因楼市泡沫威胁金融稳定而要去杠杆时，房地产贷款存量占当年GDP的49%，接近半数。

对于内房面临的风波，林镇鸿称，若不处理，一旦楼价下跌亦会产生巨大的财富效应，但指供应端问题相对容易解决：一是弥补烂尾楼资金缺口，目前该项工作正在开展，各地政府陆续推出救市基金，惟银码不算大（详见另文），瑞银初步测算，2021年初至今年上半年，烂尾楼所占资金缺口达中国一年GDP的0.8%，至8400亿元人民币；二是调整房企架构，譬如让国企入场替代低信用民企，惟短期内仍要刺激物业买家的入市意欲和能力。

目前不少地方政府已经放开限购或限贷，同时推进「保交楼」，释放正面信息，刺激居民的买楼意欲；银行亦有序下调贷款利率，减轻按揭负担。克而瑞数据显示，今年首八个月全国累计有83个城市放宽限贷，另有内媒统计今年上半年至少有36个城市松绑限购。虽然多地先后推出宽松政策「谷」楼市，但未传导致市场端，住房和城乡建设部政策研究中心前主任秦虹指出，内房市场跳出底部仍有难度，主要受制于开发商爆煲、债务违约等事件的负面冲击，及居民对收入预期的影响。

消化房地产泡沫措施方面，林镇鸿透露，从美国和日本的经验可见，对于物业买家杠杆率和首期比例的管控、「以时间换取空间」及将工具掌握在自己手中很重要。其中，时间换取空间意味着暂缓楼价升幅，降低买家对楼价的预期。虽然中国早在2016年底已经提出「房住不炒」，唯独是开发商的杠杆高于美国、日本，又有较多表外债，因此当局管控开发商负债率「需要小心行动」，一旦降负债降得太快，开发商容易发生违约，部分境外债多又难展期的开发商，亦很难降低负债。同时，由于楼市与利率紧密相关，利率话语权亦需要掌握在当局手中。中国当局对这三项工具把控较为严格，料房地产行业仍能健康运行。