英镑危机|港资买英国楼收租赚息蚀价 长实一招保平安

2022-09-27 00:05

英镑减税方案触发汇价大泻,英镑于周一(26日)见过有纪录以来新低。过去几年不少发展商积极收购海外资产,到英国寻求更高收租回报,但现时以港元计算后随时「赚息蚀价」。《星岛头条》盘点英国发展的「收租佬」,其物业因汇兑带来显著贬值,部分顿时在帐面损手,但其中长和系虽然有一定英国资产的比重,但李氏父子上半年一项「神操作」,在惊涛骇浪市况中成功对冲风险。

投资者周一大量抛售英镑及英国国债,令英镑兑美元一度低见1.035有纪录以来新低,英镑兑港元亦穿8.2算,见8.1471。不少港资企业在英国的投资物业用英镑收租,但以港元入帐后,回报立即大打折扣,在3月底英镑兑港元时见10.295,而6月底汇率为9.556,目前货币最多已分别累贬21%及15%。

领展要收多两年租补英镑损失
在进军英国收租的港资地产商中,最新名单为领展(823),为分散风险,在2020年下半年收购英国伦敦一座17层高办公室物业The Cabot,当时最终总代价为3.679亿英镑,折算约37.53亿港元。

领展的英国收租物业以今年3月底计算,价值约为3.75亿英镑,在两年间升值约2%,但英镑大跌后,目前价值折算港元为30.56亿元,当初用港纸收购已帐面损失7亿元或19%。以上年度英国租金收入3.4亿港元计,要多收两年租才能弥补汇兑损失。

大刘投资11年 英国物业升值清零
另一家大举进入英国的企业为「大刘」刘銮雄家族持有的华人置业(127),该企曾在2011年已斥资折算4.65亿港元收购英国伦敦黄金地段的物业River Court,其后在2016及2017年,合共大手以折算51.6亿港元再扫伦敦3处物业,前后花费56.3亿港元,多年来获得丰厚租金。

中期报告显示,截至今年6月底,华置的英国持作投资物业估值为39.61亿元,兴建中物业估值为25亿元,合共64.6亿元,但以周一英镑汇价最低位计,有关价值已贬至55.1亿元,与最初买入价相比,轻微蚀2%。

一览发展商海外投资物业
 

领展2020年首度进军英国,收购The Cabot,当时总代价3.679亿英镑。(图片来源:领展)
领展2020年首度进军英国,收购The Cabot,当时总代价3.679亿英镑。(图片来源:领展)
The Cabot以当时汇率折算37.53亿港元,至今已轻微升值,惟英镑大跌后,最新估值折算为30.56亿港元,帐面跌19%。(图片来源:领展)
The Cabot以当时汇率折算37.53亿港元,至今已轻微升值,惟英镑大跌后,最新估值折算为30.56亿港元,帐面跌19%。(图片来源:领展)
华置2011年收购伦敦River Court一带项目,今年藉集团成立100周年,将项目重建及活化,其中一座建筑将更名为Evergo Tower,藉此纪念过去与爱美高集团合并的历史。(图片来源:华置)
华置2011年收购伦敦River Court一带项目,今年藉集团成立100周年,将项目重建及活化,其中一座建筑将更名为Evergo Tower,藉此纪念过去与爱美高集团合并的历史。(图片来源:华置)
华置2016及2017年再大手扫英国物业收租,连同River Court,总共花费56.3亿港元。这些英国资产最新估值折算55.1亿港元,意味多年来价值回到入场价。(图片来源:华置)
华置2016及2017年再大手扫英国物业收租,连同River Court,总共花费56.3亿港元。这些英国资产最新估值折算55.1亿港元,意味多年来价值回到入场价。(图片来源:华置)
长实今年3月出售英国伦敦写字楼5 Broadgate,收12.1亿镑,连同期间租金收入、物业升值及有关投资的对冲利润,总回报达45%,成功抗贬值。(图片来源:5 Broadgate)
长实今年3月出售英国伦敦写字楼5 Broadgate,收12.1亿镑,连同期间租金收入、物业升值及有关投资的对冲利润,总回报达45%,成功抗贬值。(图片来源:5 Broadgate)

长实及早套现 财息兼收
在英国举足轻重的港资企业,要数本港首富李嘉诚创办的长和系,早年大举进军英国,于当地拥有大量资产,包括电讯、基建、能源、地产等项目,因此英镑汇兑风险对其业务尤其严重。今年中期报告显示,长和(001)的英国业务占总收入16%,EBITDA比例为21%;而该集团的资产净值为6508.5亿港元,当中21%来自英国业务,即约1367亿港元,有关资产以最新汇计已降为1165亿元,减少约202亿元。

不过,若以收租生意计,李氏父子却再胜一仗,皆因长和系的投资物业主要落在长实(1113)身上,而本身于英国的租金收入来自英国伦敦写字楼5 Broadgate及英国酒馆Greene King。不过于今年3月,长实已早著先机,对外出售整个5 Broadgate物业,作价12.1亿英镑,较2018年收购价10亿英镑,大赚21%,如计及期间租金收入及有关投资的对冲利润,总回报达45%,成功避过3月至周一汇价下跌21%的损失。
 

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