按证公司:如担心长远利率风险 可选用定息按揭计划

2022-07-29 14:28

香港按揭证券有限公司执行董事兼总裁李令翔发文指,最近几个月,市场相当关注环球金融局势变化,特别是美国加息的步伐。对不少香港市民来说,本地利率变动会直接影响他们的置业能力或按揭供款负担。如果他们较为担心长远的利率风险,可考虑选用定息按揭计划。

定息按揭并非新事物。在一些市场,例如美国,定息按揭的市占率能高达九成,是主流产品。香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)早在1998年就已推出试验计划,透过银行提供三年期的定息按揭贷款,其后在2005年将最长定息期增至10年。然而,在过去长时间的低息环境下,香港置业人士一般倾向采用浮息按揭。

虽然如此,定息按揭作为另一财务选择,确实能减低置业人士面对利率波动的风险,有其存在价值。按揭证券公司遂于2020年5月再度推出试验计划,并在2021年11月把计划恒常化,提供10、15和20年期的定息按揭贷款。一些采用了这工具的置业人士有效地控制了利率风险。例如,在今年年初10年期的定息按揭年利率为1.99%,高于当时的浮息按揭实际利率(大约1.4%)。但短短六个月后,浮息按揭实际利率已升达2.5%,而且有继续上升的趋势,可见定息按揭确有其可取之处。

当然,现时的利率环境与年初已大为不同,特别是美国联邦储备局(美联储) 联邦公开市场委员会在3月至6月期间三度加息共150基点,近日又再宣布加息75基点。港元利率亦随之上升,部分反映对日后加息的预期。在这背景下,按揭证券公司亦已宣布调整定息按揭计划10、15和20年期的定息年利率,于8月1日开始划一上调30基点至3.50%、3.65%及3.80%。一如今年初,这些定息按揭利率现时比浮息按揭实际利率要高,但美联储现阶段认为适宜继续加息,因此置业人士必须考虑按揭利率日后会继续上升的风险。

有人会问,定息按揭的利率是怎么定的? 今年以来美联储已加息共225基点又会怎样影响按揭证券公司的定息按揭利率? 我想趁这机会解释一下。

为了能够提供定息按揭,按揭证券公司会发行长期债券及利用利率掉期等工具管理风险。故此,我们不单需要参考短期利率,更需参照一系列较长期利率的水平和趋势。举例说,我们按照过往数据,假设香港按揭贷款的实际平均年期约为五年,而港元利率掉期市场显示五年期的资金成本已由去年底的1.33%升至今年7月27日的2.94%,升幅达161基点。相对而言,按揭证券公司定息按揭计划下10、15和20年期的定息年利率,由去年底到今年8月的变动介乎151至161基点。另外,港元与美元市场有紧密的互动关系,部分美元市场数据亦具参考价值。美国五年期国债收益率已由去年底上升158基点至今年7月27日的2.84%,在同一期间,美国15年期的定息按揭利率更上调了228基点至4.82%。从以上资料可见,定息按揭计划利率的变动与市场走势大致相符,部分年期的升幅甚至比一些相关的长期利率要低,这是因为按揭证券公司有较好的信贷评级及融资能力。

最近不少关于加息的媒体报导,都分析了利率上升对置业人士的影响,并就浮息和定息按揭作出了客观比较。目前而言,浮息按揭利率短期内仍比定息按揭利率低。但世事难料,置业人士若能把按揭利率锁定一段时间,特别是在收支比较紧张的供楼初期,可使财务负担更为稳定。定息按揭计划始终是一个值得考虑的选项。

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